а 01.01.2024 года.
© Гольцов В.Б., Голованов Н.М.
2024
ВВЕДЕНИЕ
Юридическая конструкция недвижимости, определяемая в законодательстве как имущество, находящееся в гражданском обороте и связанное с земельными участками и участками недр, в том числе капитальные здания, иные дорогостоящие и предназначенные для длительного использования сооружения, нуждается в совершенствовании, поскольку не отражает всех признаков, характеризующих другие объекты недвижимости, которые, могут быть и не связаны с землей. В то же время необходимо отметить, что правильное понимание и определение юридической конструкции недвижимости, является одним из важнейших условий нормального функционирования российской экономической системы. Именно поэтому правовому регулированию отношений, которые касаются недвижимости, уделяется особое внимание законодателем в целях надлежащей организации современного гражданского оборота. Пробелы в правовой основе недвижимости, ошибочные решения в данной области общественных отношений неминуемо отрицательно скажутся на многих факторах экономического и социально-политического развития Российской Федерации и, соответственно, требуют устранения.
В настоящее время сфера правового регулирования оборота недвижимости переживает период интенсивного реформирования, осуществляемого на основе Концепции развития законодательства о недвижимости, разработанной в 2008 году Советом при Президенте РФ по кодификации гражданского законодательства, в составе ведущих специалистов в области цивилистики. В том числе В. В. Витрянского, В. М. Жуйкова О. М. Козырь, А. А. Маковской, Е. А. Суханова и др.
Несмотря на то, что в Концепции определены общие рамки и начала реформирования законодательства о недвижимости, тем не менее многие противоречия правового плана в ней разрешение не нашли.
Вызывает одобрения, что в Концепции разработаны меры для уточнения определения недвижимости и расширения круга объектов, подлежащих регулированию, а также введено подробное регулирование их статуса. Важно отметить, что применяются общие положения гражданского законодательства о вещах к недвижимости; ограничиваются случаи возникновения общего права долевой собственности на недвижимость; устанавливается принцип "единого объекта" недвижимости, объединяющего земельный участок и построенные на нем сооружения, принадлежащие одному владельцу; установление чёткого определения объектов общего пользования в нежилых зданиях; закрепление правил о консолидации помещений в здании как способа образования одной недвижимой вещи (здания); введение понятия объекта незавершенного строительства; процесс установления новой системы вещных прав, которая включает в себя различные виды прав.
Часть приведённых выше положений нашла своё отражение в действующем гражданском законодательстве, и об этом пойдёт речь в предлагаемом учебнике, другая часть еще нуждается в нормотворческой реализации и включения в правоприменительную практику.
Содержание учебника соответствует федеральному государственному образовательному стандарту специалистов, подготавливаемых уровней, с учетом специфики изучаемых предметов по специальностям, связанным со строительством. В учебнике освещаются исторические аспекты недвижимости в России, понятие и виды недвижимости; сделки с недвижимостью и условия их действительности; договоры, заключаемые с недвижимым имуществом.
В настоящем учебнике представлены точки зрения и работы, которые ранее были опубликованы авторами в статьях и иных учебных источниках. Учебник снабжен образцами договоров с недвижимостью, представляющих определённую сложность в описании предмета договора, прав и обязанностей его сторон, ответственности за нарушение договорных условий, форс-мажорных обстоятельств.
Учебник рассчитан на студентов высшего и среднего профиля обучения. Его содержание может представлять интерес для преподавателей, ведущих курс гражданского права в учебных заведениях среднего и высшего образования, практикующих юристов, иных лиц, интересующихся проблемами частноправового регулирования сложных отношений с недвижимостью.
РАЗДЕЛ 1. ОСНОВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
ГЛАВА 1. ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ
Термин «недвижимость» впервые появился в отечественном гражданском законодательстве в 1714 году, в изданном Петром I Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». К последним относились:
– «вотчина» (наследственное владение землей с находящимися на ней постройками, инвентарем, а также «правами на холопов»);
– «поместье» (личное земельное владение, предоставлявшееся под условие несения воинской или государственной службу, на период такой службы);
– «имение» (земельное владение с усадьбой – комплексом жилых и хозяйственных построек, садами и т.п., полученное в дар, по наследству, в виде приданого, за военные заслуги от царя, приобретенное