параметра сравнения выбрана стоимость 1 кв. м. общей площади объекта. Все вносимые корректировки принимались относительно объекта оценки.
То есть, в случае, если Аналог имеет характеристику лучше, чем у Объекта оценки, цена Аналога уменьшалась на величину соответствующей корректировки. И наоборот, в случае, если Аналог имеет характеристику хуже, чем у Объекта оценки, цена Аналога увеличивалась на величину соответствующей корректировки.
В связи с тем, что все Аналоги расположены в девяти-десятиэтажных домах одного периода постройки, близких к домам в которых расположен Объект оценки, корректировки на масштаб, конструктивное исполнение и местоположение не вносились.
Для определения рыночной стоимости использовались следующие корректировки:
1. Скидка на уторговывание. Все Аналоги на дату оценки еще выставляются на продажу, то есть при сравнении использована цена предложения. Как правило, при совершении сделки с подобными объектами, скидка с публикуемых цен предложения составляет 25—100 тыс.руб. Из интервью с продавцами Аналога №1 установлено, что величина торга составляет 100 тыс.руб., что соответствует -4,8%; для Аналога №2, величина торга составляет 25 тыс.руб., что соответствует -1,4%; для Аналога №3, величина торга составляет 25 тыс.руб., что соответствует -1,3%; для Аналога №4, величина торга составляет 25 тыс.руб., что соответствует -1,4%.
2. Корректировка на этажность. Объект оценки и Аналоги №1,2,3,4, расположены на средних (седьмом, третьих, втором, четвертом) этажах девяти-десятиэтажных домов, поэтому стоимость Аналогов №1,2,3,4 не корректируется.
3. Корректировка на текущее состояние. Поскольку Объект оценки и Аналоги №1,2,4 имеют состояние «Без отделки (новостройка)», а Аналог №3 имеет состояние «Выполнен косметический ремонт», поэтому стоимость Аналога №3 необходимо скорректировать согласно средним ценам на рынке отделочных работ г. Астрахани, в соответствии с Таблицей №11.
Таблица №11
Стоимость Аналога №3, имеющего состояние «Выполнен косметический ремонт», необходимо скорректировать (уменьшить) на 5000 руб./кв. м.
Вес каждого итогового значения в рыночной стоимости определяется, исходя из его ранга. Ранжирование обусловливается общим приростом итогового значения по сравнению с исходным.
Так прирост скорректированной стоимости Аналога №1 по сравнению с исходным значением равен:
Аналогично определяется прирост для остальных Аналогов №2 (1,4%), 3 (12,3%), 4 (1,4%).
Оценщик присвоил Аналогам №1,2,3,4 вес равный 1.
Следующим этапом получаем произведение итоговой скорректированной цены и весового показателя для каждого аналога.
Далее суммируем полученные произведения и рассчитываем среднюю взвешенную стоимость 1 кв. м. оцениваемой квартиры по следующей формуле:
Отличие максимального значения стоимости Аналога от минимального значения стоимости Аналога