aus einem Zusammenzählen der einzelnen Berechnungsgrundlagen ergibt. Das lag aber gerade nicht vor. In den Plänen waren wohl die Nettowohnflächen, nicht aber die Flächen der Wände aufgeführt. Ein Zusammenzählen dieser beiden Elemente zur Bruttofläche war also nicht möglich.
III. Zusicherung von Eigenschaften durch Pläne
Was ist ein Mangel?
Ein Kaufgegenstand ist dann mangelhaft, wenn ihm eine vom Verkäufer zugesicherte Eigenschaft fehlt. Dabei geht es nicht nur um ausdrückliche Zusicherungen oder Garantien. Jede Behauptung des Verkäufers, dass die Sache eine bestimmte, objektiv feststellbare Eigenschaft aufweise, stellt eine Zusicherung dar, wenn der Käufer nach Treu und Glauben auf diese Aussage vertrauen darf. Es ist also gerade auch während der Vertragsverhandlung genau darauf zu achten, dass die Aussagen zutreffend sind.
Welche Bedeutung hat eine Besichtigung?
Für Mängel, die der Käufer z. B. im Rahmen einer Besichtigung bei gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte erkennen können, haftet der Verkäufer nicht. Dann wird davon ausgegangen, dass die Zustände bei Besichtigung die Eigenschaften des Kaufobjektes festlegen.
Diese Regel ist allerdings dann nicht anwendbar, wenn der Verkäufer das Nichtvorhandensein des Mangels zugesichert hat. Zugesicherte Eigenschaften müssen also nicht überprüft werden.
Wenn es schliesslich gar nichts zu besichtigen gibt, weil erst Pläne vorliegen, hat die Besichtigung keine Bedeutung mehr.
Bei einer Rohbaubesichtigung darf zudem kein grosses Vorstellungsvermögen des Käufers erwartet werden.
Form der Zusicherung
Ein Liegenschaftskaufvertrag muss öffentlich beurkundet werden. Für Zusicherungen gilt diese Formvorschrift aber nicht. Zusicherungen können auch formlos gemacht werden.
Verweisung auf Pläne genügt
Eine Zusicherung kann durch Verweisung auf Pläne abgegeben werden. Es ist nicht notwendig, die Pläne als integrierender Bestandteil des Vertrages zu bezeichnen. Gerade im vorliegenden Fall wurde eine solche Verweisung vorgenommen.
Relevanz der Zusicherung
Auch wenn eine Zusicherung nachgewiesen werden kann, so ist sie bei Nichterfüllung nur dann für das Vorliegen eines Mangels relevant, wenn sie für den Abschluss des Kaufvertrages an sich oder für die Bestimmung des Preises oder der Bedingungen kausal war.
Da dieser Nachweis im Einzelfall schwierig ist, wird darauf abgestellt, ob die Zusicherung nach der Erfahrung des Lebens allgemein geeignet ist, den Abschluss an sich oder die Bedingungen des Kaufvertrages zu beeinflussen. Es kommt dann nicht mehr darauf an, was die Parteien allenfalls gedacht haben könnten, sondern es wird von einem allgemeinen Käufer ausgegangen und gefragt, was dieser erfahrungsgemäss mit der Zusicherung anfängt.
Zusammenfassung
Im vorliegenden Fall kam das Bundesgericht zum Schluss, dass die Bruttogeschossfläche von 193 m2 eine relevante Zusicherung und damit deren Fehler einen Mangel darstellte. Deshalb wurde die Minderungsklage des Käufers geschützt. Das war hart für den Verkäufer, weil er in den Plänen korrekte Nettogeschossflächen angegeben hatte.
IV. Würdigung
Ein Verkäufer von Objekten, welche ab Plan verkauft werden, muss sehr sorgfältig prüfen, ob die Pläne nicht Inkonsistenzen oder gar Falschheiten aufweisen. Zudem muss er bei der Realisierung des Objektes peinlich darauf achten, die planerischen Angaben einzuhalten. Ist dies nicht möglich oder will er etwas ändern, ist das Einverständnis des Käufers einzuholen.
Erwerb von Ferienwohnungen durch Ausländer
Artikel aus « theinvestor – Der Schweizer Börsenbrief » 21. Januar 2011
Der Erwerb von Ferienwohnungen in der Schweiz durch Personen, welche ihren Wohnsitz nicht in der Schweiz haben, ist nur unter einschränkenden Voraussetzungen möglich. Der Grundstückshandel mit Ausländern ist also in der Schweiz weiterhin beschränkt. Diese Beschränkungen kommen auch dann zum Tragen, wenn Ausländer bereits Wohnraum in der Schweiz besitzen und diesen durch Zukauf vergrössern wollen. Das Bundesgericht hat in einem neueren Entscheid die sich dabei stellenden Probleme teilweise geklärt (2C_733/2009 = BGE 136 II 233; übersetzt in Pra 99 (2010) Nr. 137).
I. Sachverhalt
Ein deutsches Ehepaar mit Wohnsitz in Deutschland besass in Locarno eine Stockwerkseinheit mit einer Wohnfläche von rund 128 m2.
Das Ehepaar wollte zwei weitere Stockwerkseigentumseinheiten auf dem gleichen Grundstück erwerben. Die erste Einheit umfasste Sauna, Schwimmbad, Solarium, Bar, Waschraum, Atrium, Gang, Abstellraum, zwei Physiotherapieräume mit Nasszellen und Balkon, die zweite bestand aus einem Abstellraum. Die Fläche dieser beiden Räume betrug 190.8 m2.
Das Bezirksgericht Locarno erteilte dem Ehepaar die Bewilligung zum Erwerb der beiden zusätzlichen Stockwerkseigentumseinheiten.
Das Bundesamt für Justiz zog diesen Entscheid bis ans Bundesgericht weiter.
Das Bundesgericht schliesslich verweigerte die Bewilligung zum Erwerb der zusätzlichen Stockwerkseigentumseinheiten.
II. Rechtliche Grundlagen
Bewilligungspflicht
Gemäss Art. 2 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; Lex Koller) brauchen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken eine Bewilligung. Als Personen im Ausland gelten nach Art. 5 BewG u. a.
– Staatsangehörige der Mitgliedsstaaten der Europäischen Gemeinschaft oder der Europäischen Freihandelsassoziation, die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben (Erfordernis des Wohnsitzes), und
– Staatsangehörige anderer ausländischer Staaten, die nicht das Recht haben, sich in der Schweiz niederzulassen (Erfordernis der Niederlassung).
Grössenbeschränkungen
Nach Art. 12 lit. b BewG wird die Bewilligung auf jeden Fall verweigert, wenn die zu erwerbende Fläche grösser ist, als es der Verwendungszweck erfordert.
In der Verordnung des Bundesrates (BewV) wird die massgebliche Fläche näher definiert. So darf nach Art. 10 Abs. 2 BewV die Nettowohnfläche von Ferienwohnungen in der Regel 200 m2 nicht überschreiten.
Ein nachträglicher Mehrerwerb darf zudem nach Art. 10 Abs. 4 BewV nur im Rahmen der zulässigen Fläche erfolgen.
III. Problemstellung
Für das deutsche Ehepaar mit Wohnsitz in Deutschland stellte sich damit die Frage, ob die zwei zu erwerbenden Stockwerkeigentumseinheiten Nettowohnfläche einer Ferienwohnung darstellten oder nicht. Sie beriefen sich darauf, dass Räume für Sauna, Schwimmbad, Solarium, Bar, Waschraum, Atrium, Gang, Abstellraum sowie Physiotherapieräume mit Nasszellen und Balkon keine Wohnräume darstellten. Die 190.8 m2 seien deshalb nicht den 128 m2 hinzuzuzählen, weshalb die Schranke von 200 m2 für die Nettowohnfläche nicht erreicht sei.
Die Gerichte im Tessin stützten diese Argumentation, anders das Bundesgericht auf Beschwerde des Bundesamtes für Justiz.
IV. Entscheidung des Bundesgerichts
Das Bundesgericht hält zunächst fest, dass in den Gesetzen nicht spezifiziert werde, nach welchen Kriterien ein Raum als bewohnbar gelte. Aufgrund des Gesetzes könne die Nettowohnfläche also noch nicht festgelegt werden. Es braucht eine eingehende Auslegung.
Auslegung aufgrund des Wortlautes
Vom Wortlaut und normalen Verständnis her könnten Räume für Sauna, Schwimmbad, Solarium, Bar, Waschraum, Atrium, Gang, Abstellraum sowie Physiotherapieräume mit Nasszellen und Balkon tatsächlich nicht als eigentliche Wohnräume qualifiziert werden.
Meinung des historischen Gesetzgebers
Diese Auslegung sei aber vorliegend nicht massgeblich. Aus den Materialien ergebe sich nämlich, dass der Bundesrat die Nettowohnfläche auf 200 m2 erhöht hatte, um wohlhabenden Ausländern den Erwerb