общества выдавали кредиты, как из собственных средств, так и привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом среднего класса как наиболее выгодный способ вложения свободных средств.
Ссудно-сберегательные и ссудные товарищества объединяли интересы восьми миллионов человек. Существовала также практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ссуда позволяла расширять владения и строить новые дома. Частную ипотеку возглавляли десять акционерных земельных банков, выдававших кредиты под землю и городскую недвижимость в виде реализуемых на бирже закладных листов [51]. Ипотечные ценные бумаги – акции и облигации (закладные листы) высоко котировались на биржах, по ним земельные банки выплачивали самые высокие дивиденды. За каких-то десять лет интенсивное развитие ипотеки существенно преобразовало земельные отношения в России. Это не замедлило сказаться на резком повышении эффективности сельского хозяйства [64]. В Концепции системы земельно – ипотечного кредитования, утверждённой межведомственной рабочей группой по приоритетному национальному проекту «Развитие АПК» Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике (протокол от 19 марта 2007г. №3), отмечалось, что:
«…основным видом кредитной деятельности в сельском хозяйстве вплоть до 1917 года была ипотека, а основным предметом залога являлись частновладельческие земли. К началу XX века клиентами земельных банков являлись две трети частных землевладельцев. Ими было заложено 62% угодий и 78% земель, находившихся в частном личном владении. Объемы ссуд, выдаваемых земельными банками, в середине 1910-х годов были сравнимы с основными активами акционерных коммерческих банков. Активное развитие ипотеки было связано с тем обстоятельством, что земля в тот период являлась одной из главных ценностей в сфере материального производства (стоимость земель в обороте по продажным ценам на 60% превышала суммарный акционерный капитал в стране)» [59].
3.2 Залог в современной России
В России социалистического периода залоговое право формально продолжало существовать, но ипотека по причине ликвидации рыночных отношений превратилась в малозначимый экономико-юридический механизм, редко использовавшийся в гражданском обороте. Имеющая свою многовековую историю российская ипотека начала возрождаться лишь в конце ХХ века, а точнее – в 1992 году, когда был принят Закон РФ «О залоге» (далее – ФЗ о залоге). В этом законодательном акте залогу недвижимости посвящена глава 2 разд. 2, состоящая всего из четырех статей и весьма незначительно регламентирующая связанные с ипотекой отношения. Фактически давались лишь понятие ипотеки, нормы о нотариальном удостоверении