веса «видимой руки» государственного вмешательства
Киллиан Маккарти и Тао Чжу
В этой главе мы анализируем китайский рынок недвижимости, что позволяет нам предложить комментарии относительно применимости современных моделей этого рынка в экономической теории, а также обсудить некоторые проблемы современного состояния Китая на его пути к капитализму. Используя простую эмпирическую модель, а также данные о рыночных результатах в отрасли недвижимого имущества за 2000–2010 гг., мы приходим к выводу, что «рыночные модели» объясняют не более 1 % дисперсии в продажах недвижимости на этом, казалось бы, относительно нерегулируемом рынке. Добавление к спецификации модели переменной, позволяющей учесть вмешательство государства, позволяет нам предложить «модель регулируемого рынка». В результате ее прогностическая сила «взлетает» до 87 %. В «модели регулируемого рынка» значение ценовой системы дезинтегрируется – динамику рынка определяет не цена, а предложение со стороны государства. Мы предлагаем доказательство важной роли «видимой руки» правительства на китайском рынке недвижимости, то есть в секторе, казалось бы, относительно свободном от государственного вмешательства.
3.1. КНР и китайский рынок недвижимости
Превращение КНР в экономическую сверхдержаву – хорошо документированный процесс. В то же время одна из самых его драматических историй – история китайского рынка недвижимости – остается на периферии внимания. Мы можем выделить в его развитии несколько ключевых дат и политических документов. Их изучение позволяет идентифицировать три основные фазы эволюции рынка: период национализации (1949–1976 гг.) и время экономической реформы, которая подразделяется на два этапа – 1979–1994 гг. и с 1994 г. по настоящее время.
В 1949 г. к власти в Китае пришла Коммунистическая партия; государство быстро перешло к национализации всей частной собственности и разрушило систему частного жилищного строительства (Kuang 1992; Wang 1990). Вся недвижимость, принадлежавшая бывшим чиновникам, «антикоммунистическим реакционерам» и иностранным капиталистам, была конфискована (Zhou and Logan 1996). В 1953 г. в КНР были созданы муниципальные бюро управления жилищным фондом, призванные национализировать: (1) все жилые дома площадью от 100 кв. м и выше (обычно в этот целевой диапазон попадало жилье, принадлежавшее этническим китайцам, проживавшим за границей, и оставшимся представителям мелкой буржуазии, таким как купцы и владельцы малого бизнеса); (2) весь арендный жилищный фонд, находившийся в частной собственности; и (3) все коммерческие здания, находившиеся в частной собственности. Часть недвижимости оставалась вне этой сети. Она перешла в собственность социалистического государства во время Культурной революции (1966–1976) (Kuang 1992; Wang 1990). Одновременно была полностью запрещена продажа земли и застройка участков в спекулятивных целях (Wang 1990). В 1949–1976 гг. жилье рассматривалось как право на социальное обеспечение