долго идти.
Планирование инвестиционного маршрута:
• Краткосрочные цели (1–3 года). Например, высшее образование у детей или покупка жилья.
• Общие цели. Определение основных мотивов инвестиционной деятельности.
• Цели капитализации. Установление желаемой суммы капитала в результате инвестирования.
• Расчет начальных затрат. Анализ имеющихся ресурсов на старте.
• Точки смены стратегии или выхода. Определение моментов для продажи проекта или изменения подхода к управлению недвижимостью.
Подбор объекта
Исследуйте рынок, чтобы найти объекты с оптимальными финансовыми условиями:
• готовые инвестиционные лоты;
• акционные предложения;
• переуступки прав инвесторов;
• «горячие» лоты на вторичном рынке;
• проекты от подрядчиков и застройщиков.
Регулярный контроль и анализ стоимости объектов и проектов необходим для своевременной корректировки стратегии.
• Ежемесячно сверяйте стоимость с аналогичными объектами.
• Анализируйте рыночную стоимость и потенциал проектов.
Рис. 1.7. Маршрут инвестора
Каждая стратегия имеет свой финансовый итог, который необходимо уметь рассчитывать и прогнозировать.
Учитесь анализировать привлекательность инвестиционных объектов. Я ежедневно отслеживаю новые проекты, ищу потенциал для инвестиций. После первого взгляда я анализирую инвестиционные модели для каждого объекта, ориентируясь на цифры, чтобы определить, какой из них обеспечит максимальную доходность в различных стратегиях.
Затем я выбираю лучший объект и, если рынок меняется, готова быстро адаптировать стратегию, чтобы сохранить доходность. Важно, например, рассчитать потенциальный доход от аренды и продажи, стремясь к максимизации прибыли.
Модель показателей доходности
При выборе объектов для инвестирования я собираю данные, влияющие на доходность:
• местоположение;
• привлекательные факторы;
• финансовые инструменты;
• планировочные возможности.
ПРИМЕР
Покупка квартиры для сдачи в аренду с целью окупаемости в 10 лет (714 000 руб. в год).
Стоимость объекта – 5 000 000 руб.
Расчеты
• Длительная аренда. 180 000 руб. в год (чистая прибыль). Итог: 3,6 % годовых, окупаемость – 27 лет.
• Посуточная аренда. 348 000 руб. в год (чистая прибыль). Итог: 6,9 % годовых, окупаемость – 14 лет.
Пути увеличения доходности
1. Повышение стоимости аренды до 2700 руб. в сутки (59 500 руб. за вычетом расходов).
2. Снижение покупной стоимости до 3 480 000 руб.
3. Дополнительный доход (например, фотосессии или экскурсии, + 2000 в сутки).
4. Увеличение количества дней сдачи (31 день = 62 000 рублей).
Оптимальный показатель
Цель