Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество
системе выступают нормы ФГК, Декрета от 4 января 1955 г. № 55–22 «О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество» и Декрета от 14 октября 1955 г. № 55-1350 «О применении Декрета “О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество”»[97]. Постановления указанных правовых актов задают следующий порядок регистрации прав на недвижимость.
1. Изначально, со времени издания ФГК в 1804 г., ведение поземельных книг осуществлялось по личной системе, предполагающей, что подлежащие записи сведения фиксируются в их привязке не к объекту, а именно к персоне правообладателя: запись состоявшегося приобретения вносится в раздел, озаглавленный именем приобретателя[98]. Историческая приверженность французов личной системе ведения книг имеет романтическое объяснение: разработчики ФГК утверждали, что предметная система (по имениям) напоминала французам унизительный феодальный строй, где лицо было прикреплено к земле; Франция же выдвигает личность на первый план, потому и система книг должна быть личной[99]. В сравнении с реальной системой такой способ построения поземельной книги затрудняет доступ к содержащимся в ней сведениям: ведь для того, чтобы ознакомиться с перечнем установленных на каком-то объекте прав, заинтересованному лицу необходимо знать каждого из сменявших друг друга собственников, так как любой из них мог установить на недвижимости какое-либо обременение.
Однако с 1 января 1956 г. во Франции введена так называемая картотека недвижимого имущества (fichier immobilier), где помимо личных (поименных) разделов, в которые вносятся записи о приобретениях и распоряжениях данного собственника, содержатся также и реальные (пообъектные) разделы, в которых фиксируются приобретения и распоряжения данным объектом недвижимости. Как свидетельствуют эксперты, в первом случае лицо, осуществляющее поиск, может найти все недвижимое имущество в данной коммуне, которое принадлежит определенному лицу (физическому или юридическому), а во втором – лицо или лиц, которым принадлежит конкретное имущество[100].
Таким образом, соединив в себе приемы и личной, и реальной организации структуры поземельной книги, французский регистрационный порядок тем самым, с одной стороны, восполнил за счет последней недостатки первой (ограничение гласности вследствие затруднительности поиска сведений о правовом положении конкретного объекта), а с другой – дополнил преимущества реального построения разделов книги достоинствами их организации на личной основе (простота поиска информации об имущественном положении конкретного лица).
Следует иметь в виду, что французское законодательство исходит из того, что в поземельную книгу записываются сведения не о правах, а именно об актах как разновидности юридических фактов, влекущих возникновение, изменение или прекращение вещных прав на недвижимость (договор, односторонняя