При описании недостатков составляют «дефектную» ведомость по каждому конструктивному элементу здания с указанием размера повреждения и степени износа или сохранности (табл. 2.2).
Таблица 2.2
Ведомость дефектов здания
5. Износ или степень сохранности (100% минус процент износа) здания при обычном (типичном) использовании можно рассчитать упрощенным способом – по соотношению предельного срока его службы и фактического хронологического возраста или по темпам потери ценности строения за каждые 10 лет эксплуатации при средних типичных условиях использования (табл. 2.3).
Эксплуатационные качества зданий и сооружений характеризуют следующие параметры.
1. Конструктивная надежность и физическая долговечность:
• прочность и устойчивость конструкции;
•влаго–и морозостойкость;
• водонепроницаемость; и др.
2. Функциональное соответствие:
• удельные площади и кубатура;
•температурно–влажностный режим в помещениях;
• термичность, звукоизоляция;
•эстетичность, эргономичность, экологичность, безопасность в исполь зовании; и др.
3. Архитектурно–планировочное соответствие назначению:
• отношение нормируемой (рабочей) площади к общей;
• отношение строительного объема к рабочей площади;
•отношение площади ограждающих конструкций к общей площади здания;
• комфортабельность.
4. Экономичность строительства и эксплуатации:
• стоимость возведения строения;
•эксплуатационные затраты;
• доходность использования.
Эргономические показатели характеризуют соответствие недвижимости антропометрическим, психологическим, гигиеническим требованиям людей, удобству пользования и управления объектом.
Безопасность эксплуатации – это степень защищенности людей от воздействия опасных и вредных факторов, возникающих при пользовании объектом (схема 2.4).
Таблица 2.3
Доля потери первоначальной стоимости строений в зависимости от хронологического возраста и среднего предельного срока службы
Схема 2.4
Показатели безопасности эксплуатации недвижимого имущества
После физической и экономической характеристики объекта недвижимости необходимо провести анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне – в ближайшем окружении. Для этого дается оценка качества местоположения недвижимости (здания, сооружения, предприятия), которое определяется многими условиями, в частности соответствием ее принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус и экономическое местоположение объекта (схема 2.5).
Ситус – результат взаимодействия конкретного варианта землепользования и экономической среды по крайней мере