Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография
можно условно разбить на несколько фаз.
Прежде всего необходимо определить, каким является конкретный вещный интерес каждого из участников имущественных правоотношений. Такой интерес может быть реальным, и тогда он квалифицируется как вещно-правовой титул (estate), либо потенциальным, что позволяет считать его вещным правопритязанием (future interest). После выяснения указанных свойств каждого имущественного интереса необходимо – применительно к реальным вещно-правовым титулам – установить период, которым в перспективе будет исчисляться срок действия соответствующего титула. Это является решающим фактором при отнесении моделей права собственности к фригольдным или нефригольдным. Иными словами, можно считать, что на первом из указанных этапов фиксируется точка, с которой начинается отсчет времени действия той или иной сложноструктурной модели права собственности, а на втором этапе решается, в какой момент данная конструкция прекратит свое существование167.
До того, как перейти к рассмотрению отдельных видов сложноструктурных моделей права собственности США, следует отметить еще одну немаловажную особенность, объединяющую данные конструкции. На протяжении всей истории существования доктрины комплексных имущественных правоотношений англо-американские правопорядки используют сложную схему вещно-правовых титулов и правопритязаний на недвижимое имущество. Разумеется, в этой связи страны общего права выработали универсальный подход к разграничению данных категорий. В основе такого подхода лежит принцип, согласно которому в конечном итоге всякий имущественный интерес квалифицируется тем или иным образом в зависимости от того, как именно выражено основание его возникновения. Иначе говоря, решающее значение имеют конкретные формулировки, с помощью которых устанавливается каждый вещно-правовой режим168. Как только природа титула становится определена, риск появления каких-либо разногласий и сложностей в процессе взаимодействия субъектов правоотношений собственности сводится к минимуму. Однако даже в случае возникновения подобной ситуации устоявшаяся правоприменительная практика позволяет немедленно – без потери времени на повторный анализ всей цепочки данных имущественных связей – применить правила квалификации вещно-правовых конструкций и принять юридические меры, предусмотренные в качестве последствий нарушения и (или) ограничения соответствующего титула169.
Разумеется, американские юристы настаивают на том, что язык распоряжений о передаче имущества должен содержать точные формулировки, позволяющие безошибочно определить содержание сложноструктурной модели права собственности и положение всех участников данных отношений. Другими словами, лицо, определяющее судьбу недвижимости, должно соблюдать правила юридической техники, поскольку от этого напрямую зависит то, насколько корректно будут интерпретированы его намерения. Использование правовых конструкций, страдающих недостатком четкости, нередко приводит к возникновению коллизий170, разрешаемых судом в индивидуальном