sellel teel.
Minu esimene ärikogemus
Langesin ülikoolist pärast esimest aastat välja ning olin eraisikute ja ettevõtete jaoks soovimatute veebilehekülgede väljaselekteerimise Internetiteenuse kaasasutaja.
Pidasin end üksikisikust ettevõtjaks. 1999. aastast 2001. aastani juhtisin Arkansase osariigis Little Rockist umbes kaheksa miili kaugusel asuvas Sherwoodis olevast kontorist viie töötajaga ettevõtet. Minu kaasosanik oli selleks ajaks lahkunud. Pidin aru andma kahekümne viiele kohalikust investorist aktsionärile, kes olid andnud meile stardikapitali. Need inimesed nägid meie äriplaani potentsiaali ja muutsid selle teenuse alustamise võimalikuks. Mingil ajahetkel oli meil ligikaudu 100 klienti.
Viie aasta pärast otsustasid investorid siiski, et nad ei soovi sellesse ärisse rohkem raha panna ja ettevõte läks müüki. Ma kaotasin oma viie tuhande dollarilise investeeringu ja see ettevõtmine ei toonud kasumit.
Seejärel, 2001. aastal, asutasin Interneti-põhise kaugvarustussüsteemi teenuse osutamiseks Ameerika Ühendriikides ja Kanadas. Registreerunute andmebaas müüdi mõne aja pärast maha.
Vaatamata mõlema äri lühikesele tegutsemisajale, pean neid parimateks töö käigus õppimise vahenditeks, mis mul on olnud. Olin ju alles keskkooli lõpetanud, kui alustasin oma esimest äri. Ma ei vahetaks seda ettevõtte alustamisest ja juhtimisest saadud tegeliku elu õppetundi mitte millegi muu vastu. Ma omandasin väärtuslikke oskusi inimestega tegeldes, vastates telefonile ja helistades võõrastele inimestele, oskusi turunduse, arvete esitamise, allhangete, rahaliste vahendite leidmise, tegevuse juhtimise ja probleemide lahendamise vallas. Tegin muidugi palju vigu, kuid õppisin igaühest neist. See kogemus oli suurepärane vundament minu tuleviku kinnisvaraäri ülesehitamiseks.
Oli aeg alustada. Minu naine Leah pidas meid poolteist aastat üleval seni, kuni ma kinnisvara kokku ostsin.
Nii ma seda tegin
Alustasin kinnisvara otsinguid ajalehtede ja kinnisvaraalaste ajakirjade kaudu. Sõitsin läbi mitmed naabruses asuvad paigad ja rääkisin kohalike inimestega.
Ma teadsin, missugust rahavoogu ma kuus saada tahtsin, ning kasutasin valemeid iga konkreetse kinnisvaraobjekti puhul potentsiaalse rahavoo arvutamiseks.
Pärast seda tegin lihtsalt pakkumise. Minu imestuseks võeti minu esimene pakkumine kohe vastu. Siinkohal pean ütlema, et ma ei eeldanud, et see juhtub. Oleksin oodanud seda pärast vähemalt kümne pakkumise tegemist. Asi on selles, et valmistusin ostma kinnisvara ning olin otsustanud pühendada sellele kogu vajaliku aja ja tähelepanu.
Siis oli mul muidugi tarvis hüpoteeki. Esimeses pangas, kuhu läksin, selgitasin, et kinnisvara praegune omanik annab mulle teise hüpoteegi alusel laenu. Vastuseks öeldi mulle, et pean tehingusse panema vähemalt kümme protsenti oma raha. Ma ei saanud seda teha, sest raha mul ei olnud. Mul oli aga võimalus minna teise panka ning seda ma ka tegin.
Teine pank ei olnud nii noriv ega hoolinud sellest, et sissemakse on laenatud. Seda panka kasutasingi edaspidi kõigi oma kinnisvaratehingute investeerimiseks.
Ka teise kinnisvaraobjekti ostsin ilma sellesse ise raha paigutamata. Kinnisvara müüja laenas mulle panga nõutud sissemaksu. Selle kinnisvara puhul kuulus hüpoteek kümne protsendi osas eelmisele omanikule.
(Üks olulisemaid plusse oli minu kokkulepe nende müüjatega teise hüpoteegi seadmise osas neile kinnisvaraobjektidele. See töötas minu kasuks, sest alustasin täiesti ilma investeerimiseks vajaliku rahata. Kui müüjad ei oleks olnud nõus seda tegema, ei oleks ma saanud kinnisvara omandada. Mõlemad hüpoteegid olid seatud vähem kui neljaks aastaks. Nii kasvab minu rahavoog mõne aasta pärast, kuna jõuan ära maksta mõned omanike kasuks seatud hüpoteegid.)
Kolmanda kinnisvaraobjekti puhul veensin oma vanemaid laenama mulle raha nende koduga tagatud laenu arvelt. Ma ostsin 35 000 dollari eest kolme magamistoaga maja ja ühe magamistoaga korteri. Kulutasin ostudele umbes 2000 dollarit ja tegin peaaegu kogu remondi ise. Vastasel korral ei oleks ma saanud kinnisvara seisundit parandada. Paari kuu pärast läksin panka ja küsisin seadusliku omanikuna nende kinnisvaraobjektide tagatisel laenu.
Nende kinnisvaraobjektide väärtuseks määrati hinnanguliselt 50 000 dollarit ja pank laenas mulle 90 protsenti nende määratud väärtusest, mis oli ligikaudu 45 000 dollarit. Pärast kaasnevate kulude ja laenutasu maksmist ning vanematele võla tagastamist jäi mulle 8800 dollarit.
Allpool kokkuvõte:
Ostuhind: 35 000 USD
Tänase seisuga on maja hinnatud 50 000 dollarile.
Oma neljanda kinnisvara ostsin samuti nagu kolmanda. Laenasin vanematelt raha ning maksin kinnisvara eest sularahas. Ilma igasuguste remonditöödeta hinnati kinnisvara 75 000 dollarile (mis on 15 000 dollarit rohkem, kui selle eest maksin). Jällegi läksin panka eesmärgiga küsida minu omanduses oleva kinnisvara tagatisel laenu. Sain pangalt laenu piisavalt selleks, et maksta tagasi võlg oma vanematele, tasuda kaasnevad kulud ja laenutasu. Kuigi sellest tehingust raha üle ei jäänud, olin siiski hästi hakkama saanud. Siinkohal kolme magamistoaga kaksikelamu kulude-tulude kokkuvõte:
Ostuhind: 60 000 USD
Tänase seisuga on maja hinnatud 75 000 dollarile.
Siin ka kahe magamistoaga kaksikelamu kulude-tulude kokkuvõte. Müüja kasuks seati teine hüpoteek 36 kuuks summas 4550 dollarit.
Ostuhind: 43 000 USD
Tänase seisuga on maja hinnatud 50 000 dollarile.
Praegu investeerin jätkuvalt väikestesse tehingutesse. Kõik minu ostetavad kinnisvaraobjektid on hinnavahemikus 35 000 kuni 60 000 dollarit. Kuid pean olema aus. Nagu iga teinegi äri, võib ka kinnisvara põhjustada peavalu. Torud võivad lõhkeda. See võib jääda tühjalt seisma kauemaks, kui sulle meeldiks. Kuid need on ajutised tagasilöögid. Kui edu saavutamise soov võtab võimust, kaaluvad investeerimise positiivsed küljed tugevalt üles ajuti aspiriini vajava poole. Ma ei suuda ikka veel uskuda seda investeeringu tootluse suhtelist suurust, mida saan tegelikult kulutatud rahalt. Püsivus viib sihile.
Olin 2001. aasta augustist kuni 2002. aasta detsembrini üksikisikust ettevõtja. Asutasin kinnisvarasse investeerimise eesmärgil ettevõtte. Praegu keskendun lisaks kinnisvarasse investeerimisele veel mõnede kohustuste, nagu autoliisingu ja krediitkaartide võlgade likvideerimisele. Selle jaoks leidsin endale ajutise töökoha. Ka on viimasel ajal minu naise Leah sissetulek ebakindla majandussituatsiooni tõttu drastiliselt langenud. Ta teenib vahendustasu üldkaupade hulgimüügi pealt.
Kavatsen ühe kuni kahe aastaga vabaneda kõigist meie peamistest kohustustest (kaasa arvatud koduga seotud kohustused). Samal ajal suurendan meie passiivse tulu allikaid.
Mis saab minust edasi
Minu lähimaks eesmärgiks on jätkuvalt tõsta oma sissetulekuid, kasutades rendikinnisvara ostmiseks panga raha. Kavatsen 2006. aastaks omada 16 rendikinnisvara või – üksust. 2010. aastaks oman vähemalt nelikümmend renditavat üksust, mis toodavad mulle vähemalt 10 000-dollarilist rahavoogu kuus.
Oma neljakümnendaks sünnipäevaks olen ära maksnud vähemalt kümne kinnisvaraobjekti hüpoteegi. Siis kavatsen need ja ka teised muretsetud kinnisvaraobjektid müüa ning paigutada oma raha USA maksuameti tulumaksutagastustega tegeleva osakonna IRS (Internal Revenue Service) poolt heaks kiidetud „1031 vahetusprogrammi” kaudu. Kasutan tulusid suurema kinnisvaraobjekti väljaostumakse jaoks. Näiteks müün kümme kinnisvaraobjekti, igaüks hinnaga 60 000 dollarit. Saadud 600 000 dollarit on sobiv väljaostumakse suurema korterelamu jaoks. IRS pakub sellist tehingut sooritavatele kinnisvaraomanikele maksepuhkust ja lükkab kinnisvara müügist saadud kapitalitulude maksustamise edasi.
Selleks ajaks peaks minu igakuine rahavoog ulatuma 18 000 kuni 20 000 dollarini