относительно «чистоты сделки» возникают в тех случаях, когда продавец излишне торопится совершить сделку, явно занижает стоимость недвижимости либо если в течение относительно короткого периода времени происходила многократная смена собственников жилья. Следует проверять всю историю недвижимости – от застройки и заселения дома (выяснить, на основании каких сделок, от кого к кому переходило право собственности, кто проживал в квартире и был зарегистрирован, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире или бывшие ее собственниками, убедиться в том, кто и куда выбыл из квартиры, нет ли лиц, которые временно выбыли в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, в длительные командировки в сопредельные области и государства, лиц, лишенных судом права пользования в их отсутствие, и пр.).
Особое внимание следует уделять жилищным правам несовершеннолетних. Общеизвестно, что, согласно ч. 4 ст. 292 ГК РФ, отчуждение жилого помещения, где проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Таким образом, из текста указанной нормы буквально следует, что в случае, если дети проживают с родителями и снимаются с регистрационного учета вместе с ними перед продажей квартиры, то сделка является законной. Тем не менее в подобных случаях следует выяснять, зарегистрированы ли дети по новому месту жительства. Осуществлять такую проверку необходимо в связи с тем, что, согласно Постановлению Конституционного суда РФ от 08.06.2010 № 13-П, ч. 4 ст. 292 ГК РФ была признана не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой она не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, притом, однако, что такая сделка – вопреки установленным законом обязанностям родителей – нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Кроме того, в практике встречаются ситуации, когда даже лица, лишенные права пользования жилым помещением на основании решения суда, впоследствии восстанавливают свои права, а решение, вступившее в законную силу, отменяется и регистрация по месту жительства восстанавливается[7]. Таким образом, сам факт того, что в квартире или доме на момент их продажи никто не зарегистрирован и не проживает, а также то, что в договоре купли-продажи не указано никаких посторонних лиц, не имеет значения, тем более что при заключении договоров продажи квартир и домов после 01.03.2013 ст. 558 ГК РФ не требует указывать лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения новым собственником.
По