Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект)
в государственной или муниципальной собственности (ст.11.3 ЗК РФ). Между тем, несмотря на то, что в ЗК РФ закреплена обязанность органов, осуществляющих публичные полномочия, по подготовке необходимых для предоставления земельного участка документов, в этих же нормах прописано, что подготовку таких документов могут обеспечить заинтересованные в предоставлении земельного участка гражданин или юридическое лицо (п. 4 ст.11.10, п.4 ст.39.11 ЗК РФ)[221]. Проще говоря, учитывая ситуацию с формированием земельных участков на местах, если какой-либо субъект хочет получить земельный участок, соответствующие документы по формированию земельного участка и постановке его на кадастровый учет он обычно вынужден подготовить сам. При этом нет никакой гарантии, что именно это лицо выиграет торги по предоставлению земельного участка, равно как и не предусмотрен порядок возмещения расходов такому лицу[222].
Отметим также, что ЗК РФ в действующей редакции не предусматривает возможности подачи заявлений о предоставлении земельного участка через многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг[223] (ранее соответствующая возможность была закреплена в ст.31 ЗК РФ[224]), что также не способствует упрощению процедуры оформления прав на земельные участки.
Таким образом, рассмотренные изменения как не снимают остроты проблемы, так и не являются ее решением. Такие выборочные изменения (дополнения) ГсК РФ, ЗК РФ лишь в очередной раз наглядно демонстрируют отсутствие системного подхода законодателя к отношениям, связанным со строительством объектов недвижимости.
3. Создание объекта с нарушением градостроительных и строительных норм и правил
Указанный признак в отличие от первых двух рассмотренных является не столь явным. Более того, до внесения изменений в ст.222 ГК РФ он являлся довольно спорным, поскольку законодатель говорил о «существенных нарушениях», т. е. использовал оценочное понятие. В указанном состояла главная сложность квалификации вновь созданного объекта недвижимости по данному основанию в качестве самовольного.
Так, по одному из дел арбитражный суд, рассматривая иск о признании права собственности на незавершенный строительством объект, указал, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку возведен с существенным нарушением строительных норм и правил. В качестве существенных нарушений было отмечено: отсутствие расчета нагрузок на фундамент; отсутствие сведений о применяемых при устройстве фундамента материалах (арматура, бетон и т. п.); отклонение осей выполненного фундамента от проектной документации и др.»[225].
По другому же делу (по иску граждан к ответчику о признании возведенного последним строения самовольной постройкой и ее сносе) суд, установив, что в соответствии с экспертным заключением противопожарное расстояние в зависимости от степени огнестойкости и класса конструктивной