этажность, материал несущих конструкций, наличие или отсутствие коммуникаций и др.
Фактические (технические) признаки отражаются в технической документации, например, в техническом или кадастровом паспорте.
Юридические признаки — ограничения и обременения прав на соответствующий объект недвижимого имущества.
Например, арест, аренда, сервитут, залог, право проживания, ссуда, рента, завещательный отказ и др. Ограничения прав и обременения объектов недвижимости могут быть установлены как в силу договоров, так и в силу закона. Так, ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в ст. 47.1 предусматривает: ограничениями (обременениями) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия, устанавливаемыми в целях обеспечения сохранности указанных объектов, обеспечения доступа граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства к объектам культурного наследия, включенным в реестр, являются установленные пунктами 1-3 статьи 47.3 данного Федерального закона требования к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр выявленных объектов культурного наследия, а также требования, установленные охранным обязательством в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 47.6 вышеуказанного Федерального закона (далее – требования в отношении объекта культурного наследия).
Судебная практика. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (п. 2): согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.
D. Самостоятельное целевое назначение — это возможность использования объекта отдельно