Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
правомочий собственника в отношении принадлежащей ему квартиры, в частности на передачу ключей от квартиры и предоставление доступа в нее постороннему лицу; незаключение в письменной форме договора найма, а также на отсутствие со стороны Д. в течение длительного периода времени контроля за пользованием посторонним лицом жилым помещением и его эксплуатацией». И неужели за все эти акты крайней невнимательности и неосмотрительности, проявленные со стороны собственника, должен отвечать конечный добросовестный приобретатель? Вряд ли такой подход будет соответствовать требованиям разумности и справедливости.
Вполне возможно, что вынося соответствующее решение, ВС РФ руководствовался идеями, высказанными в юридической литературе в 90-е годы. Например, в одном из учебников по жилищному праву, вышедшем в те годы, можно найти следующие слова: «Трудно признать обоснованной практику признания судами недействительными целых цепочек договоров купли-продажи жилых помещений или мены ими при обнаружении изъянов в одном из договоров. В этих случаях нарушаются права граждан, являющихся добросовестными приобретателями[59]. Исключение составляют случаи, когда оно выбыло из владения собственника или законного владельца, помимо их воли. Это касается, видимо, и встречающихся неправомерных действий лица, «добывшего» доверенность на отчуждение жилого помещения, которая изначально недействительна или впоследствии признана таковой (в том числе по причине установленного порока воли доверителя). В этих случаях собственник или лицо, которому помещение было предоставлено собственником во владение, вправе истребовать его и у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ)»[60].
Очень может быть, что именно такой подход был оправдан в условиях отечественной правовой действительности конца XX века. Однако если занять именно эту позицию в современных российских условиях, то мы неизбежно столкнемся со следующим вопросом. Если считать, что для целей виндикационного иска вещь выбывает из обладания собственника против его воли в ситуации, когда такая вещь передается в аренду (коммерческий наем), а арендатор (наниматель) подделывает доверенность на продажу такой вещи с последующим присвоением себе вырученных от совершенной сделки денежных средств, то что тогда, опять-таки для целей виндикационного иска, считать выбытием вещи из владения собственника по его воле? Ответ на этот простой в принципе вопрос загонит в тупик. По крайней мере практика ВАС РФ в этом вопросе была куда более последовательной[61].
Однако вернемся к практике ВС РФ. Достаточно интересный пример изъятия жилого помещения у добросовестного приобретателя содержится в документе под названием «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления», утвержденном Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.[62] В рамках