deweloperzy budujący centra handlowe, którymi później z powodzeniem zarządzają, jak również sieci handlowe czy fundusze inwestycyjne nabywające gotowe, skomercjalizowane projekty do portfela swoich aktywów (Skarbiec TFI stworzył fundusz w kooperacji z firmą zewnętrzną ECI S.A. specjalizującą się w budowaniu i zarządzaniu nieruchomościami handlowymi). W tej grupie inwestorów skala przedsięwzięcia inwestycyjnego liczona jest w dziesiątkach milionów złotych i wymaga żmudnej procedury weryfikacji bankowej związanej z oceną projektu i ryzyka jego powodzenia.
Banki usztywniły politykę kredytową w każdym segmencie rynku nieruchomości, przenosząc większą niż dotychczas część ryzyka na deweloperów oraz ponownie weryfikując rozpoczęte projekty.
W sytuacji, gdy inwestor posiada w portfelu „dobre” nieruchomości handlowe mogą one uwiarygodnić starania o finansowanie kolejnych projektów, a także być ich zabezpieczeniem w przypadku wolnej hipoteki. Pod pojęciem dobra nieruchomość handlowa należy rozumieć nieruchomość o wysokiej pozycji rynkowej, czyli przede wszystkim charakteryzującą się wskaźnikiem najmu bliskim 100% oraz długoterminowymi umowami najmu.
Czwartym elementem systemu rynku nieruchomości handlowych jest podsystem zarządzania. Tu również skala przedsięwzięcia determinuje sposób zarządzania nieruchomością. W przypadku niewielkich nieruchomości właściciele najczęściej sami zarządzają własnym majątkiem. Dużymi centrami handlowymi, obiektami sieciowymi zarządzają wyspecjalizowane firmy zatrudniające zarządców nieruchomości lub działy firm macierzystych właściciela utworzone w celu zarządzania obiektami.
Specyfika zarządzania nieruchomością handlową wiąże się z szeregiem działań promocyjnych, dużym przepływem ludzi oraz samym obiektem działającym od wczesnych godzin rannych (rozładunek towarów w strefie dostaw przed otwarciem dla klientów) do późnych godzin wieczornych (zwłaszcza gdy rozbudowana jest strefa rozrywkowa), czynnym niemal przez cały rok (z wyjątkiem świąt). Specyfice tej poświęcone są kolejne rozdziały książki.
1.1.2.
Otoczenie gospodarcze rynku nieruchomości handlowych
System rynku nieruchomości jest sprzężony z systemem społecznym, prawnym, politycznym i gospodarczym (rysunek 1.1). Otoczenie gospodarcze rynku nieruchomości, w tym szczególnie jego części obejmującej nieruchomości handlowe, wpływa na funkcjonowanie tego segmentu rynku, a jednocześnie segment nieruchomości handlowych oddziałuje na otoczenie gospodarcze. Na rynkach globalnych, na których podmioty są od siebie wzajemnie zależne, impulsy destabilizacyjne szybko się przenoszą na współzależne podmioty lub segmenty gospodarek państwowych. Proces ten ma miejsce również w ujęciu lokalnym, a także w odniesieniu do poszczególnych segmentów gospodarki i rynku.
Handel jest znaczącym sektorem gospodarki każdego kraju i zmiany w nim wpływają bezpośrednio na kondycję danego państwa. W latach 2000–2012 sprzedaż detaliczna (w cenach stałych) w Polsce wzrosła o 33,8% mimo trwającego kryzysu gospodarczego (rysunek 1.2). W okresie 2009–2012 można zauważyć również rosnącą tendencję w sprzedaży detalicznej, która obejmuje sprzedaż towarów nowych i używanych w punktach sprzedaży detalicznej, placówkach gastronomicznych oraz innych punktach, w których dokonywane są zakupy przez indywidualnych nabywców. Obejmuje również sprzedaż realizowaną przez domy sprzedaży wysyłkowej oraz sprzedaż przez internet. Wzrost sprzedaży detalicznej oznacza, że wydatki konsumpcyjne gospodarstw domowych kształtują się na poziomie wyższym niż w poprzednich latach lub w stosunku do punktu odniesienia.
Rysunek 1.2.
Dynamika sprzedaży detalicznej w Polsce latach 2000–2012 (2000=100)
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.
W klasyfikacji Głównego Urzędu Statystycznego punkty sprzedaży detalicznej, w których odbywa się handel detaliczny, oznaczają placówki handlowe, w tym:
● obiekty wielkopowierzchniowe,
● sklepy łącznie z aptekami,
● stałe punkty sprzedaży drobnodetalicznej,
● stacje paliw i
● punkty sprzedaży drobnodetalicznej o charakterze ruchomym.
Tabela 1.1.
Obiekty handlowe w Polsce w latach 2000–2012 (stan na koniec roku)
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.
Powierzchnia sprzedażowa sklepów w Polsce na koniec 2012 r. wyniosła 33 694,5 tys. m2 i wzrosła o 2,15% w stosunku do roku poprzedniego oraz o 6,8% w stosunku do 2009 r., co wskazuje na realizowanie w tych latach inwestycji na rynku nieruchomości handlowych mimo niesprzyjającej koniunktury gospodarczej (tabela 1.2). Powierzchnia sprzedażowa sklepu w przedstawionych analizach jest to część lokalu sklepowego przeznaczona na ekspozycję towarów oraz sprzedaż (tzn. część przeznaczona na eksponowanie towarów i obsługę nabywców). Największą powierzchnią charakteryzują się supermarkety i hipermarkety, na które łącznie na koniec 2012 r. przypadało 24% powierzchni sprzedażowej w Polsce, przy czym stanowią one 1,69% ogólnej liczby 5468 sklepów wielkopowierzchniowych (rysunek 1.3). Klasyfikację i charakterystykę obiektów handlowych podano w podrozdziale 2.2 książki.
Rysunek 1.3.
Struktura obiektów handlowych w Polsce w 2012 r. (stan na koniec roku)
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.
Rysunek 1.4.
Liczba ludności na jeden sklep w Polsce (stan na koniec każdego roku)
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.
Dla inwestora wskaźnikiem uzasadniającym powstanie kolejnego obiektu handlowego jest liczba ludności przypadająca na jeden sklep. W roku 2000 na jeden sklep przypadało w Polsce 89 osób, natomiast na początku kryzysu gospodarczego w 2009 r. – 103 osoby. Wskaźnik ten wzrastał w latach 2009–2011, a następnie zmalał w 2012 r. do poziomu 108 osób na sklep (rysunek 1.4).
Na rynkach nasyconych, oferujących nadpodaż dóbr, coraz większą rolę odgrywa umiejętność sprzedaży. Musi ona być coraz bardziej efektywna, wzbudzająca zapotrzebowanie na dany produkt. Ogromne znaczenie dla odniesienia sukcesu w handlu detalicznym ma nadal lokalizacja. Klienci preferują w pierwszej kolejności sklepy zlokalizowane „po sąsiedzku”, zwłaszcza gdy dokonywane są w nich codzienne zakupy. Okazuje się, że nie ma znaczenia, czy w okolicy jest dyskont, czy sklep z towarem z wyższej półki. Kupujący zaczynają cenić sobie wygodę dokonywania zakupów i ograniczają czas poświęcony na tę czynność, chociaż spadek siły nabywczej wpływa na przeciętną wartość koszyka klienta sklepu spożywczego.
Z badań Polskiej Rady Centrów Handlowych wynika, że w 2012 r. przeciętny Polak wydał w nowoczesnych centrach 2860 PLN. Obroty centrów handlowych są szacowane na 7% PKB. Sprzedaż brutto sięgnęła w przywołanych sklepach 26,3 mld EUR, czyli około 16% całej sprzedaży detalicznej. Kwota ta daje Polsce szóste miejsce w Europie po Francji, Wielkiej Brytanii, Niemczech, Hiszpanii i Włoszech.
Według raportu Deloitte Consumer 2020. Reading the Signs w ostatnich dwóch latach Polacy wydawali na zakupy średnio w ciągu roku 650 mld PLN, co daje 16,8 tys. PLN w przeliczeniu na jednego mieszkańca. Wydatki te mają tendencję rosnącą. W ujęciu przestrzennym najwięcej wydają mieszkańcy województwa mazowieckiego (najwięcej powierzchni handlowej w kraju) oraz wielkopolskiego. Zakupy mieszkańca tych województw wyniosły średnio ponad
26,4 tys. PLN