Налоговые доходы и расходы предприятия: как минимизировать налоговые платежи
здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).
За пользование имуществом, являющимся предметом аренды, в соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Арендная плата, уплачиваемая арендатором, и составляет доход от сдачи имущества в аренду, учитываемый налогоплательщиком – арендодателем в составе внереализационных доходов.
При применении положений пункта 4 статьи 250 НК РФ необходимо иметь в виду, что данная норма фактически предусматривает возможность налогоплательщика учитывать доходы от сдачи имущества в аренду (субаренду) в составе как доходов от реализации в порядке, установленном статьей 249 НК РФ, так и в составе внереализационных доходов.
Кроме того, в случае, если по договору арендатор должен возмещать коммунальные расходы арендодателю, то такие платежи последний должен учитывать в качестве арендной платы в составе внереализационных доходов или доходов от реализации. Такое мнение было высказано в письме УФНС России по Московской области от 3 февраля 2005 г. № 21–27/28632. Если на возмещение коммунальных и прочих расходов между сторонами заключен отдельный договор, то данные платежи должны учитываться у арендодателя в составе доходов от реализации в силу пункта 2 статьи 249 НК РФ. При этом собственник имущества, заключающий договоры с коммунальными службами, может учитывать эти суммы в составе материальных расходов.
Вместе с тем судебная практика по вопросу включения в состав внереализационных расходов сумм возмещения коммунальных платежей придерживается иного расхода. Так, ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 11 февраля 2008 г. № Ф08-8206/07-3204 А пришел к выводу, что «если договором предусмотрено, что коммунальные расходы оплачиваются сверх арендной платы, то суммы возмещения, полученные от арендатора, не