их полной стоимости. Сделки заключались на основе «залоговых соглашений», то есть предварительных соглашений между продавцом и покупателем недвижимости, требовавших от покупателя внесения залога в размере 10% от полной стоимости. Эти 10% давали покупателю полное право на купленную землю.
Таким образом, можно было купить участок стоимостью $15000, заплатив за него всего $1500, а оставшуюся сумму взять в долг под эту собственность. Продав эту землю двумя месяцами позже за $20000, можно было получить $5000 прибыли за вычетом процентов по взятым в кредит $13500. Процентная ставка как правило составляла 7%, и в данном примере равнялась бы $525 за 6 месяцев. При продолжении роста рынка можно было легко получить чистую прибыль в размере $4475, буквально ничего не делая. В 1920 году средняя годовая зарплата составляла в США менее $2500.
Агенты по продаже начали агрессивно выбрасывать на рынок участки земли во Флориде, а покупатели со всех уголков США, считавшие это «верным делом», охотно инвестировали свои деньги. И действительно, какое-то время прибыли были верными. В Майями полоски земли делились на все меньшие и меньшие участки. Участки земли за многие мили от побережья, не стоившие раньше и гроша, вдруг стали продаваться за тысячи долларов.
Один брокер по имени Понци предлагал участки земли около Джэксонвилла. Это «около» оказалось в 65 милях от города. Другой брокер предлагал земельные участки в быстро растущем городе Несси, вымышленном и в действительности не существовавшем в то время. Непривлекательные участки в Майами уходили по $15000. Лучшие участки в Майами на берегу океана доходили в цене до $250000. Цены на землю лезли все выше и выше, но покупатели продолжали расхватывать участки. Цена покупки могла быть сколь угодно большой, однако, всегда находился желающий заплатить еще больше. И, конечно же, в конечном счете прибыли были результатом чьих-то убытков.
Власти Флориды хвастались, что их штат был американской Ривьерой. Экономист Эндрю Смитерс рассказал мне, что на пике активности из ПО тысяч человек, проживавших в Майами, 55 тысяч были втянуты в операции с недвижимостью. Но прежде чем потешаться над этой флоридской глупостью, давайте вспомним, что в 1988 году агенты по недвижимости предлагали коморки в лондонском районе Найтсбридж по £30 тысяч.
В 1926 году по Флориде пронесся ураган, унесший жизни 400 человек. К концу того года 17 тысяч человек не имели крыши над головой. Эта трагедия нанесла удар по уверенности. В этом случае можно говорить, что определенное событие отрицательно сказалось на «настрое» участников рынка. Медленно – а это было действительно медленно – бум подошел к концу.
К концу 1926 года цены на землю упали, а в последующие два года падение было драматическим, хотя и не достигло абсолютного нуля, как во время краха пузыря южных морей, поскольку земля все-таки имеет хоть какую-то цену. О масштабе обвала можно судить по суммам, проведенным через банки Майами. В 1925 году через эти банки прошло $1,06 млрд., а к 1929 году объемы клиринговых операций сжались до $143 млн.
Обвал цен на рынке недвижимости