Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие
понимается «реализация тех возможностей, которые предоставляются законом или договором обладателю субъективного права»[69]. Применительно к ипотеке реализацию составляющей ее существо возможности удовлетвориться из стоимости предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами залогодателя Закон об ипотеке увязывает с судебной (принудительной) формой осуществления субъективного права, а в предусмотренных законом случаях допускает внесудебный порядок обращения взыскания и реализации предмета залога.
Современная конструкция залога не сводима ни к праву продажи, как это было в Древнем Риме[70], ни к праву требовать продажи заложенного имущества, каковым оно рассматривалось в русском дореволюционном праве[71], а представляет собой право на получение преимущественного удовлетворения, в том числе из стоимости заложенного имущества. Составляющая существо залогового права юридическая возможность, таким образом, опосредована двумя другими юридическими возможностями: 1) правом обратить взыскание и 2) правом реализовать залог, последовательное осуществление которых ведет к достижению заложенной в праве залога цели[72].
Очевидно, реализация юридической возможности залогового кредитора получить удовлетворение из ценности заложенного имущества имеет поэтапный (стадийный) характер, во всяком случае, сам законодатель при расположении нормативного материала выделяет в ГК РФ отдельные статьи, регламентирующие порядок обращения взыскания на заложенное имущество и порядок его реализации (ст. 349 и ст. 350). Соответствующие главы, посвященные обращению взыскания и реализации предмета ипотеки, имеются в Законе об ипотеке (гл. IX и X).
А.А. Вишневский прямо указывает: «Залоговое право предусматривает два этапа реализации права залогодержателя на удовлетворение из стоимости заложенной вещи. Первый этап – обращение взыскания на заложенное имущество, второй – реализация заложенного имущества»[73]. Его позицию разделяют Н.Ю. Рассказова, А.А. Роньжин, К.И. Карабанова, К.В. Копылов[74].
Существуют и другие мнения по этому вопросу. Так, проф. Б.М. Гонгало, раскрывая сущность удовлетворения интересов залогодержателя за счет заложенного имущества, отмечает, что такое удовлетворение «происходит в результате последовательного совершения ряда действий: а) обращение взыскания на заложенное имущество; б) реализация предмета залога; в) удовлетворение требований залогодержателя за счет суммы, вырученной в результате реализации заложенного имущества.»[75]. Таким образом, автор выделяет три стадии в процессе осуществления права залога, где обращение взыскания рассматривает в качестве его начальной стадии.
Продажа залога не ведет автоматически к удовлетворению залогодержателя, в частности в ходе повторных торгов имущество может оказаться нереализованным, а право ипотечного кредитора на оставление предмета