Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие
день за днем, в который должно быть произведено исполнение (п. 1 ст. 348 ГК РФ). Такой день заранее известен сторонам: срок исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства – существенное условие договора об ипотеке (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке).
Применительно к ипотеке основания обращения взыскания ввиду просрочки должника дифференцированы законодателем в зависимости от порядка исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.
При обеспечении ипотекой обязательства, исполнение которого должно быть произведено путем внесения единовременного платежа, основанием для обращения взыскания, по общему правилу, является неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, т.е. его однократное нарушение. Возможными формами неисполнения или ненадлежащего исполнения являются неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части (п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке).
При обеспечении ипотекой обязательства из кредитного договора или договора займа, предусматривающего его исполнение путем внесения периодических платежей, основанием обращения взыскания на заложенное имущество может выступать систематическое нарушение сроков их внесения, определяемое законодателем как просрочка платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Это правило действительно даже при незначительности каждой просрочки (п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке)[120]. В этом случае, как совершенно верно подметила Н.Ю. Рассказова, «предмет залога забронирован от обращения на него взыскания вплоть до четвертой просрочки уплаты должником очередного платежа во исполнение основного обязательства… Если после более чем трех просрочек в течение года кредитор не реализует свои права залогодержателя, следует признать, что он рассматривает нарушение как несущественное»[121]. Диспозитивный характер анализируемой нормы позволяет в договоре ипотеки предусмотреть иные, как более жесткие, так и льготные условия обращения взыскания при нарушении заемщиком сроков внесения периодических платежей[122].
При разграничении указанного в ст. 50 Закона об ипотеке неисполнения и ненадлежащего исполнения следует принимать во внимание, что неисполнение обязательства характеризуется бездействием должника, в результате которого кредитор не приобретает причитающиеся ему блага; основная цель обязательства, таким образом, остается недостигнутой. При ненадлежащем исполнении основная цель обязательства достигается, но на менее выгодных для кредитора условиях[123]. В связи с этим различие между неисполнением и ненадлежащим исполнением отражается на объеме требований кредитора. Поэтому неисполнением обязательства, обеспеченного ипотекой, чаще всего признается неуплата долга в срок, обусловленный договором, из которого возникло основное обязательство; к ненадлежащему исполнению следует отнести частичное погашение долга, а также неуплату процентов, штрафа, пени даже при погашении основной