объектам гражданских прав. При этом возможные сделки с землей должны касаться только тех частей земельного участка, которые не связаны с незавершенным строительством, так как судьба земельного участка и возведенного на нем объекта недвижимости нераздельна (п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
Первоначально зарегистрировать право собственности на незавершенное строительство может только правообладатель земельного участка, а именно его собственник или арендатор, даже если они не вкладывали собственных средств в стройку. Застройщик в этом случае будет иметь обязательственные права по отношению к правообладателю земельного участка.
Поскольку права собственности на объект незавершённого строительства не существует до его регистрации, это несуществующее право невозможно защитить в судебном порядке. Застройщик, который не имеет прав на земельный участок, но вложивший средства в создание объекта незавершенного строительством, может подать не иск о признании права собственности на такой объект, а иск о защите обязательственного права. Это же относится и к искам дольщиков к такому застройщику. Данное обстоятельство необходимо учитывать во взаимоотношениях между правообладателями и застройщиками земельных участков. Во избежание недоразумений лучше всего обзавестись правами на земельные участки, подлежащие застройке. При приобретении земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства целесообразно сначала решить вопрос с его регистрацией50.
В заключение обсуждения вопроса о незавершённом строительстве следует отметить, что для улучшения его правовой основы важно:
1) в Градостроительном кодексе РФ:
– дать легальные определения терминам: «незавершенное строительство» и «объект капитального строительства» (в ст. 1 ГрК РФ, посвящённой основным понятиям, используемым в Градостроительном кодексе РФ, первый термин вообще не упоминается, а что касается второго, то законодатель в п. 10 ограничивается перечислением объектов капитального строительства, но не поясняет, что под этим феноменов понимается);
– указать на группы капитальности для объектов недвижимости различного назначения, в том числе в части, которая касается незавершенного строительства;
– уравнять правовой режим незавершенного строительства и правовой режим незавершенной реконструкции объекта капитального строительства;
– установить момент возникновения незавершенного строительства с момента принятия решения строительной организацией о приостановлении строительства объекта на неопределенное время, при условии возведения, как минимум, фундамента здания, сооружения и прекращения действия договора строительного подряда;
– установить момент завершения строительства с момента полного выполнения проектного задания на объект;
– исключить по отношению к завершенному строительством