на их заключение в простой письменной форме51, разновидностью которой может являться их нотариальное удостоверение (п. 2 ст. 163 ГК РФ), государственная регистрация (п.1 ст. 8.1 ГК РФ), электронная форма (п.2 ст. 434 ГК РФ). Однако соответствующие правила, установленные законодателем, все же не лишают стороны в отдельных случаях, не противоречащих закону52, заключать и устные сделки с недвижимостью. Так, например, договор аренды земельного участка за небольшую сумму между гражданами на срок менее одного года вполне может быть заключён в устной форме53, однако при наличии спора по условиям такого договора стороны будут лишены права ссылаться на свидетельские показания в соответствии со ст. 162 ГК РФ.
Рассмотрим общие положения о сделках применительно к недвижимости.
Устно могут совершаться любые сделки, если:
а) законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма (простая или нотариальная);
б) они исполняются при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность;
в) они совершаются во исполнение договора, заключённого в письменной форме, и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения сделки (п. 3 ст. 159 ГК РФ).
Письменная форма сделки предполагает составление документа, выражающего содержание сделки и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, а также лицами, должным образом уполномоченными ими.
Сделки могут совершаться не только составлением единого документа, но и путем обмена документами. Например, договор страхования объекта недвижимости может быть заключен путем подачи письменного заявления и получения страхового полиса. Обмен документами может быть осуществлен и посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
В некоторых случаях из закона или из существа договора вытекает, что он может быть заключен только путем составления одного документа. Так, договоры купли-продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ), купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), аренды здания (ст. 651 ГК РФ) и др. должны быть заключены только путем составления одного документа, в противном случае они будут признаны недействительными.
Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (например, составление договора на бланке определенной формы, скрепление договора печатью и подписями конкретных должностных лиц и т.п.).
Использование факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, или иными правовыми актами.
Письменная форма сделки бывает простой и нотариальной. Простая