1.2
Изменение в определение недвижимости в ГК РФ
В этих определениях заложены следующие основные признаки недвижимости:
прочная связь с землей – неперемещаемость;
государственная регистрация (даже явно движимых вещей);
возможность законодателю назвать недвижимостью любую вещь (через закон).
Но, при современных технологиях, любую вещь можно переместить (вспомним, например, перемещение зданий на ул. Горького в Москве во времена Сталина, или мостов в период Лужкова), а, во-вторых, российская государственная регистрационная система не предусматривает проверку на наличие признаков недвижимости перед занесением записи в ЕГРН.
Как мы видим определение крайне неудачное, которое не позволяет однозначно ответить на вопросы – что есть недвижимость? и создает огромное количество вопросов у предпринимателей и правообладателей в практической деятельности, особенно при выкупе прав на земельный участок, изъятии имущества и начислении налогов.
Таким образом, чтобы решить вопрос является ли объект недвижимостью надо пройти все этапы судебной системы, так как нижестоящие суды, арбитражи и кассации по-разному трактуют определение ГК РФ. И только Президиум ВАС РФ (ранее) и Верховный суд РФ дают окончательные трактовки. Приведем примеры:
асфальтовое покрытие (Определение ВС РФ от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520);
земляная насыпь на песчаной подушке (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11052/09.);
сборно-разборный пластиковый павильон (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12576/11);
забор (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13);
оросительные системы (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 N 4777/08; Определение ВС РФ от 07.04.2016 N 308-ЭС15-15218);
футбольное поле (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12);
спортивная площадка (Определение ВС РФ от 07.04.2016 N 310-ЭС15-16638) и др.;
В этих определениях юристы вышли на такое понятие как «составная часть вещи», а в оценке это называется «улучшением земельного участка». Это понятие присуще развитым рыночным странам, где недвижимостью называется только земельный участок, а всё, что возведено на нем есть не что иное, как улучшение его. И при этом нет необходимости эти улучшения регистрировать в реестре, но они влияют на стоимость земельного участка.
У нас же реализована другая система, когда здания, сооружения, постройки являются самостоятельными объектами недвижимости (вещами) и они требуют регистрации в ЕГРН. Сложилась такая система исторически, так как долгое время у нас частная собственность на землю не признавалась, и требовалось сделать так, чтобы построенные объекты недвижимости на «чужой земле» стали частной собственность и могли находиться в гражданском обороте.
Сейчас стало понятно, что такая система создает огромное количество проблем у предпринимателей и частных лиц и поэтому реформирование ГК РФ идет в направлении создания единых