освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения;»
Понятие «начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка» по своей сути ближе к понятию «право застройки».
Понятие «право аренды» и им подобные упоминаются в 10 статьях Гражданского и Земельного Кодексов РФ без раскрытия их содержания:
• права на земельный участок, принадлежащие арендаторам;
• права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков;
• арендные права;
• права по договору аренды;
• право на заключение договора аренды;
• право на приобретение земельного участка в аренду;
• право на сдачу имущества в аренду;
• право на заключение договора аренды земельного участка.
При проведении оценки для целей девелопмента возникают большие трудности с применением этих понятий. В соответствии с ГК РФ право аренды включает в себя право пользования и владения земельным участком на определенных условиях. Добавление к этим правом права распоряжение создает право собственности на земельный участок, которое создает условие для права застройки на нем:
Право пользования является вещным правом, и оно не возникает из договора или его регистрации, а передаётся по договору от арендодателя к арендатору, который и регистрируется, т.е. регистрируется именно передача этого права.
Стоимость же права пользования или права пользования/владения выражается арендной платой. То есть под правом на заключение договора аренды земельного участка подразумевается именно право пользования.
С учетом московской практики выкупа прав долгосрочной аренды в виде единовременного платежа с последующим взиманием обычной арендной платы (контрактной), начальная цена предмета аукциона по ст.38.2 должна воспринимается именно как продажа инвестору права застройки в виде единовременного платежа, который и устанавливается торгами. При этом арендная плата выплачивается периодически отдельными платежами.
В 2012 году была попытка ввести понятие «право застройки» в ГК РФ (ст. ст. 300 – 300.7 ГК РФ (в редакции законопроекта N 47538-6)) /8/. Однако до сих пор эти изменения не произошли.
В чем преимущество права застройки перед арендой земельного участка?
В настоящее время строительство на чужой земле ведется в основном через аренду. Это очень удобный инструмент для девелоперов и связанных с ними властей, но он тормозит развитие рыночных отношений в сфере недвижимости.
В настоящее время с помощью аренды земли государство осуществляет своеобразную процедуру передачи публичных земель в частную собственность. В отличие от типовой приватизации эта процедура передачи растянута во времени и происходит в несколько этапов:
предоставление права аренды для строительства объекта по результатам