в Москве, Екатеринбурге и Челябинске.
Фото ANB недвижимость 2021 г.
Глава 1. Делаем Х (иксы),
или Сколько можно заработать на продаже недвижимости?
Стандартный ответ на этот вопрос – 10, 20 или даже 40% годовых. Если я вам скажу, что у меня есть реальный кейс, где вышло 1400% годовых, вы поверите?
Вероятно, ответите: «Смотря, как считать доходность», – и будете правы. Давайте с этого и начнём.
Рассмотрим два примера, один из которых с ипотечным плечом. На мой взгляд, этот инструмент – самый подходящий для инвестиций, о чем, собственно, я и рассказываю в своей книге.
Итак, дано:
1. Покупка квартиры – 3 млн рублей. Продажа этой квартиры через год – 4 млн рублей. Если вы использовали наличные деньги, то у вас на руках 1 млн рублей. Для простоты расчёта опустим издержки в виде налогов и выплаты комиссий агентам (подробнее в главе «Расчёт доходности»).
Получается, что на вложенное вы заработали 33% годовых.
2. Теперь сделаем тот же расчёт, но с ипотечным плечом. Вы оформили ипотеку на квартиру стоимостью 3 млн рублей. Для этого вам потребуется первый взнос 20% от стоимости, или 600 тыс. рублей. И вы так же, как в примере выше, продали эту квартиру за 4 млн рублей в течение года и заработали 1 млн рублей, или 166% годовых на вложенный капитал.
Уловили мысль?
Теперь реальный кейс.
Покупка квартиры 33 кв. м в ЖК «Видный» – 2.767.000 рублей. Продажа – 3.900.000 рублей. Сделка – через два месяца после приобретения.
Первый взнос – 15%, или 420.000 рублей.
Прибыль составила 1.133.000 рублей. Это 244% на вложенный капитал за два месяца.
Если перевести расчёт в годовую доходность, то получим 1394% годовых.
Формула доходности в процентах
Чтобы вычислить годовой процент доходности, нужно посчитать, сколько дней инвестор владел активом с момента покупки до момента продажи.
Как рассчитать доходность за год:
П / Р х 365 (количество дней в году) / КД х 100%, где:
• П – прибыль;
• P – расходы (первый взнос);
• KД – количество дней владения.
Таблица доходности
Консервативные инвесторы, скорее всего, скептически ухмыльнутся, увидев такой процент доходности. Между тем, это не миф. Недвижимость увеличивает капитал гораздо быстрее благодаря использованию ипотеки. Время приобретения квадратных метров «за наличку» уходит. Купив квартиру за наличный расчёт, сложно получить такой процент доходности на вложенный капитал.
Многие специалисты считают, что недвижимость может давать доходность в среднем 12% годовых.
Почему именно такая цифра? Давайте разбираться. На жилой недвижимости можно заработать по двум стратегиям. Предлагаю с ними познакомиться.
Какие бывают инвестиционные стратегии
•