Строительный подряд. Практическое руководство по договорной работе и разрешению споров
вступая в подрядные отношения, стороны намеренно структурируют их как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, предусматривая, что заказчик передает подрядчику в аренду земельный участок для строительства, подрядчик возводит на нем ОКС, регистрирует за собой право собственности на него, после чего, действуя как продавец, передает построенный объект и право собственности на него заказчику. Причем инициатива в подобном структурировании отношений исходит как от заказчиков, так и от подрядчиков.
При такой структуре правоотношений роль заказчика в строительстве объекта минимальна и, по сути, ограничивается выдачей подрядчику технического задания, которое позволяет с достаточной степенью определенности индивидуализировать строящийся объект. Иногда заказчик также предварительно разрабатывает проектную документацию для строительства и получает разрешение на строительство (при передаче прав на участок подрядчику он вправе осуществлять строительство в соответствии с ранее выданным разрешением на строительство[21]), хотя по соглашению сторон как разработка проектной документации и ее экспертиза, так и получение разрешения на строительство может быть возложено на подрядчика.
Эта модель позволяет заказчику минимизировать риски, связанные с возникновением каких-либо препятствий к строительству, необходимостью выполнения дополнительных работ и т. п. Подрядчик, в свою очередь, освобождается от контроля со стороны заказчика и возможных споров, связанных с соотнесением согласованной сторонами цены объекта с фактическим объемом и стоимостью выполненных работ.
Однако серьезные сложности при такой модели правоотношений могут возникать в случаях, когда подрядчик не успевает построить объект в установленный срок, и заказчик отказывается от договора купли-продажи (п. 1 ст. 463 ГК). Если стороны не договорятся о выкупе заказчиком незавершенного строительством объекта, то подрядчик должен будет вернуть заказчику полученную по договору предоплату (п. 3 ст. 487 ГК), а заказчик при этом будет вправе потребовать освободить земельный участок и привести его в первоначальное состояние в связи с прекращением договора аренды (п. 2 ст. 272 ГК).
1.3. Подряд на проектно-изыскательские работы
Предметом договора подряда на выполнение ПИР является разработка технической документации и (или) выполнение инженерных изысканий (ст. 758 ГК).
1.3.1. Инженерные изыскания
Инженерные изыскания представляют собой изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков (п. 15 ст. 1 ГрК).
К основным видам инженерных изысканий относятся геодезические, геологические, гидрометеорологические, экологические и геотехнические изыскания[22].
Результаты инженерных изысканий оформляются в виде технического отчета (ч. 4.1 ст. 47 ГрК)[23].
Особенность результатов инженерных изысканий состоит в том, что они за некоторыми исключениями