м коммерсантом я вовсе не планировал. С юных лет, находя удовольствие в непринужденном общении с самыми разными людьми, я всерьез задумывался о журналистике.
К счастью или нет – здравый смысл приземлил меня. Прямо на скамью юридического факультета. На средних курсах практиковался я в учреждениях государственных. Мне светила вполне приятная перспектива – оказаться в каком-нибудь департаменте и планомерно карабкаться вверх по карьерной лестнице.
«А он, мятежный, просит бури…»
Моей бурей было стремление к независимости и свободе. Быть винтиком, даже позолоченным, – участь почетная, но тягостная. Примерно так я думал, уже трудясь после выпуска. Не где-нибудь, а в Госдуме. И как, спросите вы, молодой юрист с пропуском на Моховую, дом 7 превратился в брокера по недвижимости?
– Миша, ты ж в Москве? У тебя свободное время есть?
– Располагаю.
– Видишь, какое дело. Есть помещение под аренду, 450 «квадратов». Покрутись там, может, арендаторов найдешь? А я уж не обижу.
Обижаться я и не думал. А думал вот что. Помещение коммерческое, расположение – подходящее сетевикам: хоть продуктовый ретейл, хоть аптека, алкомаркет, зоомагазин – вариантов масса! Естественно, у помещения появились арендаторы. А у меня – призвание. Я махнул рукой на прощание зданию на Моховой. И нырнул с головой в омут рынка коммерческой недвижимости.
Наемный следопыт
И начиналось все как в журналистике – с блокнота. Таблица в пять столбцов: имя арендатора, номер арендуемого на моем первом объекте помещения, нужная арендная площадь, название компании и самое важное – контакты. Стать связующим звеном между владельцем объекта и бизнесом, который находится в поиске арендных площадей, – вот чего я хотел.
И я сказал себе: «Миша, открой глаза пошире, расправь уши и держи наготове бойкий язык». Владельцы помещений – люди состоятельные, из различных сфер деятельности, и хотят, чтобы их объекты приносили пассивный доход. Но не слишком хотят лично охотиться на арендаторов. Для них охотником становился я.
На первых порах я разными путями отыскивал контакты собственников, с энтузиазмом и обаянием предлагал свои услуги, заводил знакомства и исписывал свой толстеющий блокнот.
Года не прошло, как сарафанное радио стало приводить ко мне новых клиентов. А спустя год я уже нанял четырех помощников и задумался о собственных инвестициях в недвижимость.
«Стоп-стоп-стоп! – говорит мой внутренний критик. – Слишком сладко получается. Да и книга твоя вообще-то не про агентские будни».
Ладно, срезал меня. Все у меня было: колесил и топтался по городу, бесконечно фотографируя объекты; хмуро наблюдал растущие затраты на рекламу, офис и сотрудников; толкался локтями с зубастыми конкурентами; получал чудесные эмоции от всеми любимых холодных звонков. И – да. Все это только предыстория к главному.
– Что же главное, Миша?
А главным во всем этом был, дорогой мой внутренний критик, начальный капитал. И до смешного простая арифметика.
Нехитрые расчеты
В какой-то момент я заметил: коммерческое помещение с ценой в 10 миллионов рублей, сданное в аренду за 150 000 рублей в месяц, как по волшебству дорожает на 8 миллионов рублей. Как это происходит? Умножаем месячную арендную плату на 12:
150 000 × 12 = 1 800 000
Это арендная плата за год. Теперь считаем окупаемость за 10 лет:
1 800 000 × 10 = (сложные арифметические расчеты) 18 000 000
Это примерная конечная рыночная цена данного объекта с учетом долгосрочного договора аренды.
«Миша, если ты купишь помещение за 10 миллионов, сдашь его за 150 000 рублей в месяц, то спустя какое-то время у тебя его с руками оторвут за 18 миллионов!» – сказал бы я в тот момент самому себе голосом Остапа Бендера. Если бы заранее не пообещал обходиться без таких отсылок.
Это все еще предисловие!
Если вы, читатели, уже подумали, что держите в руках авантюрный роман, я вас разочарую. Эта книга не об изворотливости и удаче, не про гениальные комбинации и капризы фортуны и, в конце концов, не обо мне.
К сожалению или к счастью, эта книга – про здоровый расчет и терпение.
Я проведу вас короткой тропой прямиком до золотых ворот с вывеской «Инвестиции в недвижимость», минуя те западни и тупики, в которые попадал я сам. Конечно, в пути мы станем ближе, может быть, даже подружимся.
Я расскажу вам, что можно сделать, если на руках небольшой стартовый капитал, который желательно вложить в будущее благополучие, а не спустить его прямо сейчас в припадке неумеренного потребления. А еще познакомлю вас со своими боевыми товарищами и нашей небольшой, но гордой и смелой инвестиционной компанией Cristall Group.
Если вы готовы, то… просто продолжайте читать. И да, кем бы вы ни были – добро пожаловать!
Дисклеймер: представленная