площадей не должно превышать допустимое расхождение определения площади при межевании. Допустимые расхождения площадей определяются в зависимости от категории земель и площади участков[149] и указываются в землеустроительном (межевом) деле. Если расхождение площади участка по кадастровому плану и правоустанавливающему документу превышает допустимую величину, то перед регистрацией прав на него требуется «юридическое оправдание» увеличения площади – внесение изменений в правоустанавливающий документ или представление документа о дополнительном выделении участка.
Возможность «юридического оправдания» зависит от способа и времени приобретения права на участок.
Например, гражданин купил в 2003 г садовый участок размером 10 соток (1 000 кв. м), по данным межевания 2006 г, площадь участка составила 12 соток (1200 кв. м). Допустимое расхождение площади по правоустанавливающему документу и по материалам межевания для такого участка – 22 кв. м. По общему правилу внесение изменений в договор купли-продажи возможно только по соглашению продавца и покупателя, но данный договор прекратил действие в 2003 г. после расчета сторон и оформления участка на покупателя, внесение изменений в него в 2007 г. невозможно. Постановление органа местного самоуправления о предоставлении в собственность дополнительного участка в две сотки тоже не может являться обоснованием увеличения площади ранее купленного участка, поскольку дополнительная площадь меньше предельного минимального размера участков, предоставляемых в собственности граждан.
Строго говоря, необоснованное превышение допустимого расхождения должно являться основанием для отказа в кадастровом учете. Если же документы с недопустимым и необоснованным расхождением площади будут представлены на регистрацию, возможен отказ в регистрации на основании того, что «правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества» (абз. 8 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).
Устранить несоответствие площади можно, например, внесением изменений в постановление о предоставлении участка в аренду.
Площадь земельного участка является его важной, но не единственной характеристикой, индивидуализация участка проводится по кадастровому номеру и местоположению (адресу). Земельный участок как объект недвижимого имущества таков, каким он учтен в Государственном земельном кадастре. Если в кадастровом плане указано, что «площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании», «участок не может быть определен как предмет сделки», это не должно препятствовать приобретению и государственной регистрации прав на участок. В Законе о земельном кадастре и Законе о регистрации прав не предусмотрены особые «двойные стандарты» для постановки участка на кадастровый учет в качестве предмета сделки. Если земельный участок поставлен на кадастровый учет, то он существует как объект недвижимости, и приобретение