покупки определяется исходя из фактического размера переданного покупателю имущества (п. 3 ст. 555 ГК), т. е. на момент продажи площадь может быть точно не определена. Поэтому повсеместное указание в договоре площади отчуждаемого жилого дома, квартиры, нежилого здания или помещения является условием, существенным в силу соглашения сторон, как критерий определения цены недвижимости, а не в силу требований закона.
Указание площади недвижимости не является обязательным и в нотариальных свидетельствах о праве на наследство. В соответствии с приказом Минюста России от 10.04.2002 № 99 «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах» (в ред. от 28.09.2005)[141] в них указываются объект наследования, его характеристика, стоимость, а в отношении недвижимого имущества – его местонахождение и кадастровый номер.
Не требовалось точного указания площади в соответствии с законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества и в договорах безвозмездной передачи жилых помещений, приложениях к планам приватизации государственных (муниципальных) предприятий, поскольку для отчуждения этих объектов не требовалось технической инвентаризации. Площадь, указываемая в актах ввода завершенных строительством объектов в эксплуатацию, в распоряжении о закреплении государственного и муниципального имущества на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, также может не соответствовать данным технической инвентаризации.
В соответствии с п. 43 Методических рекомендаций Минюста по порядку регистрации при выявлении расхождений сведений по объекту в правоустанавливающих документах и документах технического учета рекомендуется приостановить регистрацию, о чем уведомить заявителя, и направить запрос в орган кадастрового или технического учета.
Вероятными причинами расхождения площади недвижимости по техническому паспорту и по правоустанавливающему документу могут быть:
а) отсутствие инвентаризации на момент приобретения имущества;
б) уточнение данных обмера по результатам последующей инвентаризации, в том числе в случае ошибки подсчета площади;
в) использование различной методики подсчета площади для разных целей: включение или исключение площади балконов, лестниц, встроенных шкафов, подвалов и пр.;
г) градостроительные изменения объекта: реконструкция, перепланировка и пр.
Правообладателям недвижимости можно дать практический совет: во избежание препятствий в государственной регистрации, вызванных несоответствием площади объекта, составлять правоустанавливающие документы и заявление в регистрационную службу в соответствии с данными технической инвентаризации. Если указание точной площади объекта не установлено законом или соглашением сторон, в документах возможно указывать площадь с оговоркой «приблизительно», «может быть уточнена по данным