наименование – знак (термин), закрепленный за объектом, в данном случае – это «недвижимость»;
• содержание – совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство – неподвижность, неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечностьи др;
• объем – множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории, – здания, сооружения и т.д.
Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. В России, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия – перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130, 132 ГК РФ в ред.от 03.06.2006) (табл. 1.1).
Таблица 1.1
Состав объектов недвижимого имущества
В общем случае недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты с 2007 г. исключены из состава недвижимого имущества, что не соответствует мировой практике и природе этих объектов. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.
Определение сущности недвижимости только с материально–вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико–правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (схема 1.1).
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа. На рынке недвижимость выступает как товар в трех взаимосвязанных формах:
• в виде физического объекта с определенными параметрами;
•определенной услуги, позволяющей использовать недвижимость для соответствующей цели;
• вещного права на недвижимое имущество. Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры,