Разработка инновационных подходов к управлению в жилищной сфере. Монография
недвижимость, а услуга характеризуется набором услуг, представляемых объектами недвижимости. Наиболее существенно для понимания значимости категории «недвижимость» в структуре жилищной сферы определение А. Н. Асаула, М. А. Горенбургова, Ю. М. Горенбургова, П. Г. Грабового, А. Б. Крутика и др., характеризующих недвижимость как редкое экономическое благо, имеющее (в зависимости от условий) три способа использования: как товар, капитал (источник дохода) и объект для удовлетворения собственных потребностей (производственных и личных) [35; 129; 79]. Понятие «недвижимость» в международной практике обычно является суммой пяти составляющих. Четыре из них выражают физические свойства объекта, а пятая – юридические [48]. Таким образом, понятие недвижимости многогранно и является синтезом физических, экономических, правовых и социальных свойств (см. рис. 1.4).
Рис. 1.4. Недвижимость как совокупность физических, экономических, правовых и социальных свойств
Физические, экономические, социальные и правовые свойства тесно связаны между собой. Например, местоположение недвижимости влияет на ее стоимость, доходность, ликвидность, и таким образом ее физические свойства определяют и самым непосредственным образом влияют на экономические свойства. Социальные свойства также зависят от местоположения, которое определяет престижность недвижимости, пригодность для проживания и т. д. Местоположение недвижимости влияет и на правовой режим ее использования.
Достаточно тесно с понятием «недвижимость» связано понятие «собственность», поскольку поступление ее в экономический оборот невозможно без передачи прав на нее. Данный правовой акцент нашел отражение в п. 1 ст. 131 ГК РФ: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами» [1]. Операции с недвижимостью совершаются либо с целью удовлетворения личных потребностей (например, в жилье), либо (чаще всего) с целью получения прибыли. Прибыль возникает при продаже (перепродаже) недвижимости и связана с увеличением ее рыночной стоимости со временем, либо прибыль принимает форму текущего дохода владельца недвижимости от сдачи ее в аренду, использования при производстве товаров, получения рентных платежей и др. Понятие собственности неоднозначно и представляет собой одну из самых спорных научных дефиниций. Изучением данного термина занимались Аристотель, Дж. Локк, Д. Рикардо, А. Смит, Ф. Кэнэ и др. [33; 146; 135]. Аристотель в своем труде «Политика» акцентировал внимание на том, что собственность