Тип договора (правовой статус).
Во введении к настоящему разделу мы вкратце рассмотрели шесть основных типов договоров, используемых на первичном рынке жилья. Попытайтесь идентифицировать предложенный Вам для подписи документ по этим признакам: в первую очередь необходимо научиться различать договоры долевого участия в строительстве и совместной хозяйственной деятельности, ибо у них, как уже говорилось выше, разный правовой статус: правоотношения, возникающие во втором случае (сам договор может называться как угодно: инвестиционного вклада; паевого взноса; участия в товариществе; инвестирования строительства и т. д.), не попадают под юрисдикцию Закона № 214-ФЗ и менее выгодны для клиента, т. е. приобретателя жилья. В последнее время многие организации, работающие по принципу «совместной деятельности» (а это в первую очередь кооперативы и коммандитные товарищества), ставят в заглавие договора слова «долевого участия в строительстве», что, безусловно, не должно вводить вас с заблуждение.
3. Документы на строительство и реализацию.
В тексте договора, экспертиза которого проводится, должна быть ссылка на нормативные акты и документы, на основании которых компания имеет право предлагать вам выбранный объект. Обычно указывается распорядительный акт местной администрации (в столице это ППМ – постановление Правительства Москвы); инвестиционный контракт или договор освоения застроенной территории (с дополнениями, изменениями и приложениями); документы на землеотвод (свидетельство собственности на участок, договор краткосрочной аренды и план земельного участка, а также так называемый ГПЗУ); разрешение на ведение строительно-монтажных работ (ордер на строительство), проектная декларация, а также договоры на право реализации или переуступки построенных квартир (например, по взаимозачету). Экспертиза указанных выше документов представляет определенные сложности, поэтому лучше воспользоваться услугами приглашенного специалиста (юриста или строительного эксперта).
4. Точная персонификация объекта.
В договоре обычно указывается строительный адрес, например: город N, микрорайон NN, проектируемый проезд 1664, квартал 3Б, корпус 6 (данные для дома); секция 1 (1 эп – 3 тш), подъезд 4, этаж 8, трехкомнатная квартира общей строительной площадью 78,8 кв. м, вторая направо от лифта. Когда клиент приходит в офис, ему обычно показывают план дома (в некоторых фирмах на проекционном экране демонстрируют объемное трехмерное изображение), и Вы можете выбрать этаж и местоположение (при этом остерегайтесь дешевых психологических трюков типа «хватай мешки, вокзал уходит» – «эта квартира уже забронирована, но пока не оплачена, но мы оставим ее для вас, если аванс будет внесен завтра»).
В тексте договора, кроме полного строительного адреса, желательно указать ориентиры, привязывающие строящийся дом к уже существующим (например, «вторая секция от перекрестка с 3-й улицей Пирамидостроителей»), а также приложить план дома и этажа (при