регистрационных систем. Для российской системы государственной регистрации характерно два предмета регистрации – сделка и право. Поскольку российская правовая система по своей сути, является континентальной, это не могло не отразиться на законодательстве о государственной регистрации, в котором многое позаимствовано из германского права. Нормы Гражданского кодекса РФ и Закона о регистрации, установившие обязательность как государственной регистрации прав на недвижимое имущество, так и сделок с ним, стали предметом критики. Предложения по совершенствованию действующего законодательства заключались в изъятии государственной регистрации сделок из существующей законодательной конструкции, а также в возвращении обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью.
Как справедливо отметил А. Эрделевский, «отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки»[35], т. е. регистрация сделки по времени может не совпадать с регистрацией права кроме того, регистрация сделки и регистрация права влекут за собой разные правовые последствия. Такое введение отдельно регистрации сделки и последующей регистрации права является дополнительной процедурой, защищающей права сторон по договору.
Следует заметить, что в Гражданском кодексе и в Законе о регистрации имеются противоречия в решении вопроса о разграничении регистрации прав и регистрации сделок.
Статья 164 ГК РФ устанавливает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации. Но ст. 131 ГК, в свою очередь, устанавливает обязательность государственной регистрации прав и содержит перечень видов прав, подлежащих государственной регистрации, но не видов сделок, подлежащих регистрации. Можно было ожидать, что принятие Закона о регистрации внесет ясность, но этого не случилось. В пункте 1 ст. 4 Закона указывается, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимость и сделки с ней в соответствии со ст. 130—132, 164 ГК РФ. Таким образом, ст. 164 ГК РФ отсылает к Закону, а Закон – к ст. 164 ГК РФ, и круг замыкается.
Еще одно противоречие связано со ст. 131 ГК РФ. Она называется «Государственная регистрация недвижимости», однако речь в ней идет не только о регистрации недвижимости как объекте гражданских прав (этому вопросу посвящен только п. 2 статьи), а о том, что регистрации подлежит «право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение». Однако далее по тексту статьи терминология меняется и устанавливается, что удостоверение регистрации производится либо документом о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением удостоверительной надписи на документе,