Таким образом, требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.[43]
Возможно, проблема определения границ действия п. 3 ст. 165 ГК РФ не возникла бы, если указанная норма не была бы расположена в ст. 165 ГК РФ, пункт 1 которой определяет, что несоблюдение требований о государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом, влечет недействительность сделки.
Представляется, что имеющаяся коллизия между нормами может быть разрешена в соответствии со смыслом ст. 165 ГК РФ о последствиях несоблюдения требований законодателя о государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом.
Д.И. Мейер отмечал, что форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления прав» является обязательной, она придает сделке «больше твердости и дает более ручательства за ее соответственность законам, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие».[44]
Исходя из буквального толкования ст. 165 ГК РФ, требование о государственной регистрации сделки не относится к форме сделки. Этой позиции придерживаются О. Козырь[45], Д. Закройщикова,[46]
Л. Андреева[47], С. Савкин[48], И. Матвеев[49], хотя ГК РСФСР 1964 г. содержал требования о регистрации в статьях «Форма договора купли-продажи жилого дома» и «Форма договора дарения».
Под формой сделки наука гражданского права понимает способ фиксации волеизъявления участников сделки.
Например, как отмечает Б.Д. Завидов, «применительно к совершению сделок госрегистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок».[50]
Таким образом, в дополнение к уже сделанным выводам, можно говорить о том, что акт государственной регистрации сделки представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, относящийся к надлежащему соблюдению требований законодательства.
Итак, именно с момента государственной регистрации законодательство в большинстве случаев связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество, т. е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, переходящие к лицам, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации (договора и (или) права). Только после регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя