Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный)
Конституцию РФ, которой в прежней редакции комментируемой нормы не было. Следует иметь в виду, что в Основном законе России нет статьи, непосредственно посвященной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, зато есть нормы, посвященные праву собственности в целом (ст. 8, 35), праву частной собственности, в том числе на земельные и другие природные ресурсы (ст. 8, 9, 36), разграничению предметов ведения и полномочий между Российской Федерацией и субъектами РФ. В соответствии с п. «к» Конституции РФ административное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов.
До 1 января 2005 г. правовое регулирование отношений, прямо или косвенно связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могло осуществляться не только федеральным центром, но и субъектами РФ. Пункт 2 комментируемой статьи гласит: «Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; абз. седьмой ст. 1 прежней редакции Закона наделял субъекты РФ правом создавать регистрационные округа. Таким образом, в регистрационных отношениях по поводу недвижимого имущества и сделок с ним субъектам РФ отводилась определенная роль. Теперь же – в связи с изменением системы и структуры федеральных органов исполнительной власти, перераспределением полномочий между Федерацией и субъектами в ходе административной реформы – субъекты РФ отстранены от организации государственного управления регистрационными отношениями. Хотя п. 2 комментируемой статьи не был изменен или отменен, согласно п. 2 ст. 154 Федерального закона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ он применяется к правоотношениям, возникшим до вступления в силу указанного Федерального закона, то есть до 1 января 2004 г. В то же время федеральному органу исполнительной власти в области государственной регистрации было предписано поэтапно до 1 января 2005 г. ввести систему органов по государственной регистрации. До создания этих органов государственную регистрацию уполномочены осуществлять учреждения юстиции по регистрации прав.
Основным законодательным актом, содержащим нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ «Государственная регистрация недвижимости» право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами по государственной регистрации прав. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Помимо упомянутой, ГК РФ содержит еще целый ряд норм, посвященных государственной регистрации прав на недвижимое имущество