реакции государства и общества. Экспорт «пузырей», всплески подражательного поведения на рынках недвижимости, заражение одного рынка другим через рынок земли, как выяснилось, во многом определяют природу и характер современных финансовых кризисов.
На общественно оправданную рыночную стоимость земельного участка в условиях рыночной экономики определяющее влияние должны оказывать, прежде всего, такие факторы, как полезность, отчуждаемость, спрос, дефицитность, ликвидность. Именно взаимодействие этих факторов приводит к формированию действительно оптимальной и равновесной рыночной стоимости. Под ценой земельного участка, как правило, понимают цену конкретной сделки по его купле-продаже. То есть цена это исторический факт, а не только предмет оценки, хотя рассчитать ее вероятное значение можно. Кроме вполне объективных факторов, характеризующих рыночную стоимость земельного участка, на его цену оказывает влияние и целый ряд таких субъективных факторов, как:
• интерес покупателя к объекту сделки;
• условия сделки продавца и покупателя;
• схема финансирования сделки;
• информация о конъюнктуре рынка земли;
• степень развитости инфраструктуры рынка недвижимости;
• реклама.
Для получения объективной информации о стоимости земельного участка необходимо так же определить цель и правовой статус оценки, вид стоимости объекта, следить за соблюдением основных принципов и стандартизированных процедур оценки по отобранным и апробированным для конкретных условий методам. При большом спросе и предложении на земельные участки неразвитость земельного рынка (отсутствие системы кредитования, низкое качество подготовки исходной документации, длительные сроки согласования, обременения или полное отсутствие инженерной инфраструктуры и т. п.) приводит к тому, что в земельных конкурсах участвует монопольно ограниченный круг крупных фирм. Результатом действующей ныне системы земельных конкурсов стала практика заключения инвестиционных контрактов с администрациями органов публичной власти на освоение определенного земельного участка с последующим распределением построенного объекта в оговоренных контрактом долях. Оплата стоимости земельного участка нередко производится в натуральной форме с отложенным до окончания строительства сроком.
К сожалению, на нынешнем этапе развития земельного рынка в России, приведенные выше формы оплаты стоимости земельных участков в существенно большей степени оказывают влияние на генезис и динамику их цен, нежели факторы «классического» развитого земельного рынка. Приемлемой для общества компенсацией подобных явлений, губительных для становления цивилизованного рынка, должна стать научно-обоснованная система оценки земель, с помощью которой можно определить еще до совершения сделки