М²: Как заставить недвижимость работать на тебя?. Михаил Израев

ремонт – продажа. Желательная протяженность цикла – в районе трех – шести месяцев. Полученные в завершенном цикле средства реинвестируются в следующий проект. Конечно, эта стратегия требует максимальной вовлеченности и «съедает» много личного времени – ремонтные работы всегда ведутся под вашим личным контролем.

      Еще о капитале

      Я уже упоминал, что инвестирование в недвижимость – это капиталоемко. В среднем для покупки одного объекта жилой или коммерческой недвижимости потребуется 10 миллионов рублей. Если вы не располагаете этими денежными средствами, то рано задумываться об инвестировании можно собрать пул инвесторов. В дальнейшем получение прибыли от аренды или продажи помещения будет распределяться между инвесторами по долям.

      Другой вариант – прибегнуть к ипотеке. Предположим, объект стоит 21,5 миллиона рублей. Средний первоначальный взнос в зависимости от рисков, которые может представлять для банка конкретный заемщик, варьируется от 20 до 30 % стоимости объекта. Если исходить из суммы первоначального взноса в 20 %, то для покупки объекта за 21,5 миллиона рублей за счет ипотечных средств понадобится 4,3 миллиона рублей. Тогда ипотечные средства будут составлять 17,2 миллиона рублей. Перед покупкой недвижимости необходимо четко спланировать все расходы: на страховку по ипотеке, ремонтные работы в квартире, мебель и бытовую технику, а также на услуги юриста и риелтора. Ну и, конечно же, на протяжении всего срока владения данной недвижимостью мы должны запланировать расходы на ежемесячные ипотечные платежи. Предположим, все эти расходы составят 5,5 миллиона рублей. Таким образом, для покупки данной квартиры понадобится 9,8 миллиона рублей. Себестоимость рассматриваемой квартиры составляет 27,1 миллиона рублей (стоимость квартиры плюс расходы). Далее стоит прикинуть, какова рыночная стоимость такой же квартиры, но уже с ремонтом. Посмотрев на просторах интернета все рекламные объявления, можно предположить рыночную стоимость. Например, в нашем случае ориентировочная цена продажи составит 30 миллионов рублей. Итоговая прибыль по данной инвестиции составит 2,9 миллиона рублей до вычета налогов.

      Аналогичный пример в наглядной форме.

      Если ваш бюджет превышает 50 миллионов рублей, то можно планировать покупку сразу нескольких объектов жилой недвижимости. Но лучше подготовиться к тому, что управление всеми этапами бизнес-цикла для каждого отдельного объекта ляжет на вас. А это немало хлопот. Так что сперва подумайте: готовы ли вы? Возможно, с таким бюджетом вам будет проще и рациональнее купить один коммерческий объект и сдавать его в аренду, не тратя много времени и получая пассивный ежемесячный доход.