права долевой собственности будет обязательна в случае распоряжения общим земельным участком.
Немаловажно, что, несмотря на неразрывность права собственности на общий земельный участок с правом собственности на квартиры (иные помещения) в случае разрушения (гибели, сноса) многоквартирного дома право общей долевой собственности на земельный участок сохраняется (ч. 6 ст. 36 ЖК в ред. Закона о развитии застроенных территорий). Поскольку участок перестает быть общим имуществом дома, запрет на его отчуждение уже не действует. Бывшие собственники квартир в снесенном (разрушенном) доме владеют, пользуются и распоряжаются общим земельным участком в соответствии с правилами ст. 246 ГК – либо сообща участком в целом, либо каждый своей долей в праве собственности с соблюдением права преимущественной покупки. Однако распорядиться участком они смогут только в случае, если право общей долевой собственности было зарегистрировано.
Пользование участком. Общий земельный участок может быть передан в пользование (по договорам ссуды, аренды) или обременен правом ограниченного пользования (ч. 5 ст. 36 ЖК). Установление права ограниченного пользования определяется наличием до 1 марта 2005 г. объектов недвижимости, для использования которых устанавливается обременение.
Если объекты (соседние дома, иные объекты на соседних участках, подземные сооружения и коммуникации на занятом домом или соседнем участке) существовали до 1 марта 2005 г., то ЖК не допускает запрета на установление обременения в случае необходимости доступа к этим объектам. Очевидно, что в этом случае устанавливается либо публичный сервитут (п. 2 ст. 23 ЗК), либо иное ограничение права на землю (ст. 56 ЗК).
Если после 1 марта 2005 г. на соседних участках возводятся новые объекты либо прокладываются новые коммуникации на занятом домом или соседнем участке, то обременение может быть установлено только по соглашению с собственниками помещений либо по решению суда. В этом случае действуют правила о частном сервитуте (п. 1 ст. 23 ЗК, ст. 274–276 ГК).
4.4.4. Государственная регистрация права долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Пунктом 2 ст. 23 Закона о регистрации (в ред. Закона о введении в действие ЖК) прав установлено, что регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) и прекращения права собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Данная норма указывает на производный характер регистрации доли в общей собственности от регистрации права на помещение в доме.
Постановлением Правительства РФ от 22.11.2006 № 710 в Правила ведения ЕГРП внесены изменения, в том числе в части внесения записей о правах на общее имущество многоквартирных домов. Приказом Минюста России от 14.02.2007 № 29 утверждена Инструкция о регистрации прав на общее имущество в многоквартирном доме[174]. Определенный данными документами порядок регистрации права долевой собственности на общее