Управление многоквартирными домами. Теория и практика. Сергей Александрович Белолипецкий

исправного состояния элементов здания и заданных параметров, а также режимов работы его технических устройств (ВСН 58–88(р)).

      

Собственник помещения – физическое или юридическое лицо, которому принадлежит право собственности, пользования и распоряжения помещением, зарегистрированное в установленном законом порядке (версия ЛОТЭК).

      

Наниматель – физическое или юридическое лицо, пользующееся помещением по договору найма.

      

Заметим, что основные условия договора найма жилья должны быть широко озвучены до окончания бесплатной приватизации. В противном случае могут быть нарушены права граждан. Иными словами, люди должны сделать свой выбор, хорошо себе представляя дальнейшие «правила игры».

      6.4. Терминология, использующаяся при оказании коммунальных услуг. В первую очередь стоит отметить довольно спорную терминологию, приведенную впервые в ПП РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» и затем повторенную в иных нормативно-правовых актах и в ЖК.

      

«Исполнитель» – юридическое лицо <…>, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем <…>. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья <…>.

      Между тем многие эксперты (в первую очередь – И.А. Фельдман) оспаривают эти положения с точки зрения ГК: исполнитель коммунальных услуг (КУ) не может приобретать и реализовывать так называемые коммунальные ресурсы, речь идет об услуге, а не о товаре. Услуга, как известно, оказывается однажды – исполнителем (производителем) и потребляется однажды – непосредственно потребителем. Но коммунальные услуги имеют специфику, характеризующуюся тем, что потребитель, как правило, получает услугу по договору с управляющей организацией. И кроме того, при расчетах за услуги используются единицы измерения предметов потребления – кубометры, киловатты, гигакалории.

      Возникающую дилемму авторы ПП РФ № 307 (и впоследствии ПП РФ № 354) решают довольно неуклюже, перекладывая всю ответственность за качество услуг на управляющую организацию как исполнителя. На наш взгляд, нельзя забывать, что в компетенции управляющей организации находятся исключительно внутридомовые инженерные системы и от нее, как правило, никоим образом не зависит качество услуг, обеспечивающих жизнепригодность здания. Электроснабжение – пожалуй, самый яркий пример: от УО не зависит ни уровень напряжения, ни выделенная мощность, ни частота электрического тока. Да и при оказании иных КУ у управляющей организации имеется только одна существенная роль – сбор платежей за услуги, но это, понятно, – только лишь агентские функции.

      По нашему мнению, ни управляющая, ни эксплуатирующая организации Исполнителем КУ являться, как правило, не могут. К исключениям можно отнести только случаи, когда УК имеет в своем ведении водокачки, котельные или трансформаторные подстанции, т. е. когда УО является