Управление многоквартирными домами. Теория и практика. Сергей Александрович Белолипецкий

термин «бремя содержания», также широко известна общепринятая формула – «затраты на содержание здания». Другими словами – содержание здания (объекта недвижимости) должно включать в себя все, что несет затраты на его обслуживание, и среди этого не должны быть также забыты управление собственностью, ремонт, вывоз мусора, благоустройство территории, обеспечение оказания коммунальных и дополнительных услуг и еще многое другое.

      

Содержание здания – полный комплекс услуг по управлению и эксплуатации здания; расходы на оказание такого комплекса услуг.

      Надо отметить, что термины и нормативы, существовавшие до 2005 г., нередко противоречат ЖК. Хотя и сам ЖК во многие понятия тоже вкладывает не до конца ясную смысловую нагрузку. Из того же п. 1 ст. 152 можно сделать вывод, что эксплуатация здания не включает в себя обслуживание и ремонт общего имущества?! А проходящий красной нитью по всему Кодексу термин «содержание и ремонт», видимо, подразумевает, что содержание здания может обходиться без текущего и капитального ремонта?!

      Обилие подобных «ляпов» в жилищном законодательстве и специальной литературе вынуждает нас предлагать свои варианты профессиональной терминологии, тяготеющие к международным нормам, но не противоречащие основам гражданского и жилищного права. Начнем с главного – а что же мы, собственно, обслуживаем, где начинается и кончается дом как объект недвижимости? ЖК понятия «дом» не определяет.

      

Дом – комплекс строений, коммуникаций, инженерного оборудования, земельного участка, функционально объединенных в обособленную структуру.

      Здание – это не только конструкции и фундамент. «Начинка» современного строения – коммуникации, лифты, автоматика, оборудование индивидуального теплового пункта (ИТП) и проч. по стоимости значительно превышают затраты на возведение конструкций. Отсутствие или неработоспособность даже некоторых из систем жизнеобеспечения может привести к непригодности здания для использования. Отсюда следует вывод о неотъемлемости коммуникаций и инженерного оборудования как важнейших составных частей современного дома.

      Земельный вопрос давно назрел для окончательного разрешения. Сколько раз уже сказано, что дом неотделим от земельного участка, на котором расположен, – пора закрепить это изначально.

      

Строго говоря, следует придерживаться определенных критериев при использовании этих терминов: строение, здание, дом. Строение – это в первую очередь строительные конструкции от фундамента до крыши. Здание уже должно иметь свое предназначение (административное здание, промышленное здание) и определенный, свойственный ему набор функций, поэтому кроме конструкций в это понятие входит также система коммуникаций и оборудования. Тогда дом (объект недвижимости) – это здание с земельным участком, с вспомогательными постройками и комплексом благоустройства.

      Здесь стоит также вспомнить о границах объекта недвижимости – в высоту и глубину они определяются проектной документацией.