Управление многоквартирными домами. Теория и практика. Сергей Александрович Белолипецкий

– его строительную площадь Sст (по осям ограждающих конструкций).

      Применяя (в первом приближении) для МКД международные стандарты ВОМА, мы вводим здесь также понятие Долевой площади помещения как сумму общей площади помещения с учетом доли в праве на помещения общей долевой собственности (ОДС).

      

Sд(i) = Sп(i) + Sп(d) · D(i), [10]

      где:

      Sд(i) – долевая площадь помещения № i;

      Sп(i) – полезная площадь помещения № i;

      Sп(d) – полезная площадь всех помещений ОДС Дома;

      D(i) – доля в праве на общее имущество МКД (она же – доля в праве на помещения ОДС), относящаяся к помещению № i, – величина безразмерная, может выражаться в процентах.

      Так же по аналогии со стандартом ВОМА следует определить долевой коэффициент здания:

      

Кд = 1+ Sп(d) / Sп(b), [11]

      при этом легко видеть, что долевая площадь любого помещения определяется как:

      Sд(i) = Sп(i) · Кд и Sд(i) = D(i) · (Sп(b) + Sп(d)),

      а сумма всех долевых площадей равна полной полезной площади здания или сумме площадей личных помещений и помещений ОДС (без учета перегородок):

      Σ Sд(i) = Sп(b) + Sп(d) = S(b); (i = 1..N). [12]

      Долевая площадь помещения и долевой коэффициент не только наглядно овеществляют виртуальное понятие «доля в праве на помещения ОДС», но и дают количественное представление о составе (площади) помещений ОДС в Доме и таким образом характеризуют здание в целом. Такая дополнительная техническая характеристика здания позволила бы объективно оценивать комфортность здания через «просторность» мест общего пользования. Также перспективно было бы ввести санитарные нормы на долевой коэффициент, гарантирующий минимальную долю общих помещений в здании еще на стадии проектирования. При этом нормативы долевого коэффициента могут стать объективным критерием для зданий разного уровня комфортности.

      

Следует различать строительную и полезную площадь помещения. Первая определяется по осям стеновых перегородок и поэтому строительная площадь квартиры может изменяться только вместе с изменением проекта всего здания. Полезная площадь квартиры может изменяться после внутренней перепланировки или ремонта (за счет отделки). Сумма строительных площадей всех помещений дома равняется общей строительной площади дома. Для зданий, архитектура которых не предусматривает изменения контура периметра на этажах (лоджии, эркеры и т. п.), строительная площадь дома равна площади типового этажа (по осям), умноженная на количество этажей (вкл. технические). Приведенные здесь выкладки применимы как для строительных, так и для полезных площадей помещений.

      Потребительская единица жилого помещения в МКД – квартира. Даже если житель арендует (владеет) только комнату (комнатой), он пользуется кухней, коридором, ванной и туалетом. Поэтому в таких случаях надо говорить не об аренде (владении) комнаты (комнатой), а об аренде (владении) части (частью) квартиры, определяемой как доля в квартире.

      Владение