каждые 5-7 лет. Всё это не делает инвестиции в земельные участки надёжными.
Снос коммерческой недвижимости в Москве в 2016 году лишний раз подорвал веру инвесторов в строительство коммерческой недвижимости.
Инвестируя в недвижимость, мы должны осознавать главное: чем менее стабильно законодательство в сфере недвижимости в какой-либо стране, тем менее долговечны наши инвестиции. Поэтому не стоит кидаться фразами: “Мы строим дом, в котором ещё наши внуки будут жить.” Инвестируйте в своё будущее, не задумываясь о последующих поколениях.
Если распределить виды недвижимости с точки зрения права в порядке от меньшей к большей правовой защищенности, то следует выделить:
– квартиру в многоквартирном доме на муниципальном участке земли;
– дом, построенный на арендованном участке земли;
– квартиру в многоквартирном доме на оформленном в собственность на жителей участке земли;
– частный дом на собственном участке земли.
Глава 10. Локация, локация, локация
Часто от профессионалов рынка недвижимости можно услышать правило трёх “Л”: локация, локация, локация. Это правило нередко фигурирует в американских учебниках. Говорят, цена недвижимости на 60% определяется её расположением. Это одновременно и верно, и не совсем.
Как мы уже знаем, свойства недвижимости будут сильно влиять на цену. Рассмотрим следующий пример.
Нам нужен участок под строительство дома. Возникает вопрос: какого дома – для постоянного или временного пребывания (дачный формат)? Если для постоянного, то локация должна быть выбрана на расстоянии, позволяющем ездить на работу или учёбу. Что определяет для нас в таком случае ценность? Расположение рядом со станцией или шоссе?
Допустим, мы нашли такой участок. Он кажется нам идеальным с точки зрения расположения. И, как говорят профессионалы, локация определяет его цену. Но подождите минутку! Мы же не зря разобрали три понятия: цена, стоимость и ценность.
Дальше выясняем, какова стоимость подключения коммуникаций, какой правовой статус у земли, каким будет налог с этой земли и как дорого обойдётся оформление всех документов на строительство дома. Что мы в итоге рассчитаем? Не цену, а конечную стоимость этой земли. Выяснив стоимость земельного участка, мы должны его ещё раз оценить с точки зрения ценностей. А теперь ответим на вопрос: мы всё ещё готовы заплатить стоимость за эти ценности? Получается, мы сильно слукавим, если скажем, что локация определяет цену недвижимости.
Вот другой пример: рассмотрим помещение под магазин в центре города. Казалось бы: высокий трафик, отличная возможность инвестировать в арендный бизнес. Но рядом с магазином установлен знак “парковка запрещена”. О чём это говорит? Локация идеальная, но правовой статус сразу ограничивает возможности для покупателей.
Пойдем дальше – третий пример. Представьте помещение около пляжной зоны, куда летом горожане и туристы идут потоком. Но оно простаивает