разберём достаточно распространённые для 90-х истории со строительством частных домов. В те времена грамотного кадастрового оформления участков не велось, электрические мощности получались просто за взятки. Таким же образом оформляли подключение газа и водопровода.
Проблемы с документами на этот дом устранить можно было только за 1.500.00 рублей. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)
Приезжаешь на такой объект сегодня: стоит дом площадью 500 м2 на участке в 50 соток. И дом симпатичный, и участок расположен близко к городу. С точки зрения базовых свойств товара под названием “недвижимость” вопросов к дому нет.
Запрашиваешь документы на дом – а там на кадастровом учёте значится только техническое помещение, куда подводился газ. По сути, по самому дому газ подведён с нарушением норм. Дальше возникает вопрос: как купить такой дом с ипотечным займом? Никак, пока не поставите всё здание на кадастровый учёт. А потом выясняется, как подводилось электричество: по документам – 5 кВт, а по факту – две фазы в 20 кВт. Как так получилось? Договорились и подключили.
У дома есть заявленная цена, но это цена постройки без нормальных документов. А что является предметом сделки: физическая постройка или право на владение домом в 500 м2 на участке в 50 соток с документами на газ и электричество, оформленными по всем правилам?
Когда выясняешь, что стоимость приведения в порядок всех документов составит 2.000.000-3.000.000 рублей, начинаешь подсчитывать: стоимость = цена дома + затраты на оформление. Конечная стоимость покупки делает этот объект ценным для нас?
Теперь посмотрим на этот же объект со стороны собственника. Пока были деньги, строил, не задумываясь о последствиях: тут “дал на лапу” за выделение границ участка, чтобы быстро газ провести, там оформил гараж в 75 м2 для подключения отопления к дому в 500 м2, здесь дал электрикам взятку. Потом понадобились деньги. Что думает собственник? Так дом же есть. Актив? Нет, пассив! Потому что без документации такая постройка не то что активом не будет, но ещё и потребует трат на снос дома по требованию властей.
Вот вам пример. Вызвал меня однажды на платную консультацию наследник одного из таких объектов: “Приедете – расскажу, что за проблема”. Приезжаю:
– Показывайте, где дом?
– Вот.
– Так это холм!
– Закопаны два этажа под холмом.
– Не понял.
– Мой папа решил сделать себе бизнес: хотел построить коммерческий дом для престарелых. Построил пятиэтажное здание.
– Погодите, у вас же статус земли и её назначение соответствуют типу “дома для индивидуальной жилищной собственности”.
– Ну, да. Но папа считал, что потом урегулирует этот вопрос, но что-то не срослось. Соседи стали писать письма в прокуратуру, там завели дело. Папа со всей этой нервотрёпкой не выдержал и умер. Дом уже я сносил, за свой счёт. Сплошные убытки! Но я решил до конца дом не сносить, два этажа законсервировали и закопали грунтом. Под курганом – два этажа и подвал.
–