siis ikkagi põhjustas selle kinnisvarabuumi ja -krahhi nii mitmes paigas üle maailma? Seda fenomeni on tähtis mõista. Paljud inimesed on mures, et eluasemehindade buum lõpeb neis paigus sama kurvalt nagu Jaapani linnakruntide drastiline buum 1980-ndatel, misjärel hind langes reaalväärtuses tublisti üle kümne aasta. Kuid igasuguste sääraste hinnaliikumiste ja nende võimalike tähenduste lahtimõtestamine on keeruline probleem – sellele probleemile on lahendusi pakutud mitmel pool selles raamatus.
Alustuseks proovin asetada need hiljutised sündmused pikemasse ajaloolisse perspektiivi. Kas praegune olukord on uus või jagub meile varasemast juba hulgaliselt näited selliste sündmuste kohta? Kas eksisteerib tõepoolest eluasemehindade kindel ja pidev pikaajaline tõusutrend, nagu paljud buumimentaliteediga inimesed ütlevad, või kujutavad nad seda endale ainult ette? Mida ütleb ajalugu meile kinnisvarabuumide tekkimisest? Selle peatüki üks tähtis järeldus on see, et eluasemehindades on spekulatsioon riiklikul ja rahvusvahelisel tasandil juurdunud sügavamalt kui kunagi varem.
Eluasemehindade pikk ajalugu
Konstrueerisin USA eluasemete hinnaindeksi, mis ulatub tagasi 1890. aastani, sidudes ühte mitmesugused kättesaadavad arvujadad, mis on esitatud hindamaks standardse muutumatu maja maksumust, ning teise indeksi, mille mu teadusassistendid lõid minu juhtnööride põhjal, täitmaks vahepealset lünka 1934. aastast 1953. aastani. Joonis 3.1 näitab eluasemete hinnaindeksit koos ehituskulu, Ameerika Ühendriikide rahvaarvu ja pikaajaliste intressimääradega 1890. aastast saadik.34
Eluasemete hinnaindeks, mille konstrueerisime ja graafikule kandsime, on ebatäielik ja ma loodan seda kunagi parandada, aga praegu paistab see olevat parim, mida võib nii pika perioodi kohta leida. Imelikul kombel polnud 2005. aastal, kui see graafik esmakordselt avaldati, ühegi riigi kohta sellist pikka eluasemehindade jada avaldatud. Ükski kinnisvaraspetsialist, kellega rääkisin, ei osanud ühelegi sellisele viidata. Nii et eluasemehindade ebatavaliselt kiire kallinemine selle raamatu teise väljaande ilmumisajaks 2005. aastal pälvis tähelepanu.
Lugejal ei ole jäänud märkamata eluasemehindade erakordne käitumine viimasel ajal alates 1990-ndate aastate lõpust. Eluasemehinnad tegid 1990-ndate lõpust 2006. aastani järsu tõusu. Näha on samasugust „raketti” nagu aktsiabörsil millenniumibuumi ajal. See rakett kukkus pärast 2006. aastat alla nagu ka aktsiaturul ning selle katastroofiga varisesid kokku riiklikult rahastatud ettevõtted Fannie Mae ja Freddie Mac, hüpoteeklaenuhiiud Countrywide Financial ja Washington Mutual ning finantsasutused Bear Stearns, Merrill Lynch ja Lehman Brothers. Ning aastaks 2008 oli see põhjustanud kõige rängema finantskriisi alates 1930. aastate Suurest depressioonist.
Finantskriisile eelnenud hüpet eluasemehindades aastatel 1998–2006 (koos aktsiaturu omandiühiskonna buumiga) võib käsitada kriisi vahetu põhjusena. Reaalne eluasemehind kasvas ajavahemikul 1997–2006 Ameerika Ühendriikide turul tervikuna 85 protsenti. Mõnes USA piirkonnas oli kasv kõrgem, mõnes madalam, aga turu üldine tõus 85 protsenti on igal juhul märkimisväärne. See pole küll midagi võrreldes aktsiaturu kolmekordistumisega aastatel 1995 kuni 2000, aga eluasemehindade pikema ajaloolise mustriga võrreldes on see ikkagi jalustrabav. Üksnes viimaseid aastaid vaadeldes ei saanud me eluasemete hinnamustrist selget aimu. 2000-ndate alguse eluasemebuumi anomaalia ei joonistunud õieti välja. USA ajaloos on olnud vaid üks samaväärne hinnatõus: II maailmasõja järgne periood. Hiljutisele buumile järgnenud langus oli aga märkimisväärselt järsem.
Конец ознакомительного фрагмента.
Текст предоставлен ООО «ЛитРес».
Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.
Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.