Immobilienfinanzierung. Das Set. Finn Mayer-Kuckuk

       Andere Rentenversicherung

      Grundsätzlich lassen sich auch Rentenversicherungen ohne Riester-Komponente nutzen, um Eigenkapital daraus zu gewinnen. Wenn Sie den Vertrag kündigen und sich das Kapital auszahlen lassen, müssen Sie allerdings oft Verluste hinnehmen. Man unterscheidet zwischen klassischen und fondsgebundenen Rentenversicherungen. Ob es sich lohnt, den Vertrag zu kündigen, lässt sich nicht einfach sagen. Das kommt auf den Vertrag und weitere Faktoren an.

Mancher Rentenversicherungsvertrag, der mit Ablauf zu Rentenbeginn 100 000 Euro Kapital enthalten soll, bringt bei Auflösung in den mittleren Jahren noch weniger als 20 000 Euro. Die Versicherer bestrafen ihre Kunden in gewissem Sinne dafür, nicht durchzuhalten. Die hohen Gebühren vieler älterer Produkte führen dazu, dass sie eine lange Anlaufphase haben, in der einfach nicht viel Geld im Topf liegt.

      Sie sollten folgende Überlegungen anstellen:

      Handelt es sich um einen klassischen Altvertrag mit hohen Garantiezinsen? Dann sollten Sie sich die Kündigung besonders gut überlegen. Es sind kostbare Relikte aus einer anderen Zeit der höheren Rendite für sichere Geldanlagen.

      Wenn der Vertrag bei näherem Hinsehen jedoch ohnehin keine guten Konditionen aufweist, dann spräche das wiederum für seine Auflösung. Manches hastig abgeschlossene Produkt von der eigenen Hausbank bringt letztlich nur ein geringes Plus, weil sich im Kleingedruckten hohe Gebühren verstecken. Wenn Sie beispielsweise neben einem Verwaltungsbeitrag von 6 Prozent zusätzlich noch eine Jahresgebühr von 50 Euro abgezogen bekommen, dann ist die Leistung vermutlich so gering, dass sie ihn dem Hauskauf opfern können. Sie finden den aktuellen Wert im Vertrag und in der jährlichen Information zu der Lebens- oder Rentenversicherung.

      Brauchen Sie dringend mehr Eigenkapital, um Ihre Traumimmobilie finanzieren zu können? Dann muss die Rentenversicherung eventuell auch dann draufgehen, wenn ihre Konditionen gar nicht so schlecht sind. Denn kaum etwas ist bei der Geldanlage langfristig so schädlich und teuer wie mangelndes Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung. Wenn Sie also bisher kaum die Nebenkosten mit eigenem Geld decken können, könnte die Kündigung der Rentenversicherung die entscheidenden paar Tausend Euro bringen.

      Falls Sie schon ins Rentenalter kommen und Ihre Versicherung ohnehin abläuft, sieht die Lage anders aus. Sie können sich das Kapital dann verlustfrei auszahlen lassen.

      Sie können die Zeit bis zur Auszahlung des Rentenkapitals auch mit einem Kredit überbrücken. Das wäre eine mögliche Anwendung für ein sogenanntes endfälliges Darlehen, für das Sie während seiner Laufzeit nur Zinsen entrichten müssen und das Sie am Schluss, wenn Sie den Ablauftermin der Versicherung erreichen, auf einen Schlag zurückzahlen (mehr dazu in Schritt 3). Das kommt gerade in Zeiten niedriger Darlehenszinsen oft günstiger als die Auflösung. Sie können die unangetastete Versicherung damit zu Kapital machen.

      Wenn Sie den Vertrag nicht kündigen möchten, sich aber die Rate nicht weiter leisten können, kann es eine Lösung sein, ihn beitragsfrei stellen zu lassen. Dann zahlen Sie nicht weiter ein, bekommen dafür aber am Ende auch eine geringere Rente.

       Bausparvertrag

      Das Bausparen ist ein kombinierter Spar- und Darlehensvertrag speziell für den künftigen Erwerb von Immobilien. Guthaben, das Sie bereits in einem solchen Vertrag angespart haben, zählt als Eigenkapital, das Bauspardarlehen nicht. Im Vergleich zu anderen Geldanlagen ist allerdings die Rendite in der Sparphase eher niedrig, oft sogar negativ, weil die einmaligen und laufenden Gebühren höher sind als die Sparzinsen. Das hat mit den Kreditzinsen dort zu tun: Die Bausparkassen nehmen Spargeld von ihren Mitgliedern entgegen und verleihen es an andere Mitglieder, die in die Darlehensphase eintreten (siehe „So funktioniert Bausparen“). Die Verhältnisse am Finanzmarkt setzen auch die Bausparkassen unter Druck: Wenn sich Immobilienkunden auf dem freien Markt günstig bedienen können, dann können sie ihren Kunden ebenfalls keine hohen Zinsen abknöpfen. Da kommt auch für die Sparer nicht so viel zusammen.

      Die Alternative, um den gleichen Effekt zu erzielen wie ein Bausparvertrag, wären mehrere Jahre Sparen auf eigene Faust plus ein Bankdarlehen. Das Besondere am Bausparen: Der Zinssatz für das Darlehen steht schon bei Vertragsabschluss fest, auch wenn sich Sparer erst in sieben oder zehn Jahren ihre Immobilie kaufen. Bis dahin könnten die Zinsen für gewöhnliche Bankdarlehen längst wieder gestiegen sein. Bausparen ist daher in erster Linie ein Instrument, um sich für einen Teil der künftigen Finanzierung gegen mögliche Zinserhöhungen am Kapitalmarkt abzusichern. Der Preis dafür sind niedrige Zinsen und relativ hohe Gebühren in der Sparphase.

       INFO

       So funktioniert Bausparen

      Angenommen, zwanzig Freunde wollen alle ein Haus bauen. Keiner von ihnen hat Geld, aber alle haben ein stabiles Einkommen. Nehmen wir ebenfalls an, sie alle müssten genau zwanzig Jahre sparen, um sich den Bau leisten zu können. Dann könnten sie entweder allesamt zwei Jahrzehnte sehnsüchtig auf den Baubeginn warten, während sie das Geld ansammeln. Oder sie können es schlauer anstellen:

      Gemeinschaft: Alle diese Freunde schmeißen ihre Sparraten in einen Topf, statt sie auf die Bank zu bringen. Dann hat die Gemeinschaft nach einem Jahr so viel zusammen wie einer nach zwanzig Jahren. (Die Zinsen ignorieren wir für dieses Beispiel.) Wenn sich alle zusammentun, kann der Erste also schon nach einem Jahr bauen. Er zahlt natürlich ebenfalls in den kommenden Jahren weiter ein. So erstattet er den anderen das aus dem Topf geliehene Geld zurück.

      Lange Kette: Wieder ein Jahr später kann die Zweite bauen, der Dritte ist im Folgejahr dran und so weiter. So erhebt sich über zwanzig Jahre ein Haus nach dem anderen. Der Bauplatz steht nicht zwanzig Jahre leer, sondern es ist immer etwas los. Das ist der Grundgedanke des Bausparens – nur dass hier immer neue Sparer hinzukommen.

      Die Zuteilung: Das klassische Bausparen hat in der Mitte ein Scharnier: die Zuteilung. Der typische Bausparer entspricht nämlich ungefähr dem zehnten Freund aus dem Beispiel: Er zahlt erst rund zehn Jahre ein, beginnt dann zu bauen und nimmt dazu aus dem Topf einen Kredit in Anspruch, den er in den folgenden zehn Jahren zurückzahlt. Mit der Zuteilung gibt es also Spargeld und Darlehen in einem: die Bausparsumme.

      Punktesystem: Da jeder Sparer andere Pläne für die Einzahlungen und die Entnahme hat, haben sich die Kassen ein System ausgedacht, um die jeweiligen Ansprüche gerecht zu verwalten. Wer einzahlt, erhält Punkte. Wer am Bewertungsstichtag eine bestimmte Punktzahl erreicht und zugleich das tarifliche Mindestguthaben angespart hat, erhält nach einer gewissen Zeit die Zuteilung.

      Beweglicher Termin: Die Zielbewertungszahl kann sich ändern, weil sie von der Geschäftsentwicklung der Bausparkasse abhängt. Daher nennen Bausparkassen beim Abschluss des Vertrags keinen fixen Termin, zu dem es mit dem Kauf losgehen kann, sondern geben nur eine Vorhersage ab, die nicht bindend ist. Immerhin: Die Zielbewertungszahlen der Bausparkassen sind schon seit vielen Jahren stabil.

      Wenn Sie bereits Kunde beziehungsweise Mitglied einer Bausparkasse sind, dann haben Sie es hier leicht. Sie können das Guthaben oder die Bausparsumme direkt als Baustein Ihrer Finanzierung verwenden. Hier sind zwei Fälle zu unterscheiden:

      Zuteilungsreif. In den Bausparvertrag wurde schon genug eingezahlt, um ihn kurzfristig zur Finanzierung nutzen zu können. Die Zielbewertungszahl und das Mindestguthaben sind also erreicht. Sobald die Zuteilung erfolgt, reicht eine Mitteilung an den Anbieter (die „Zuteilungsannahmeerklärung“), um von der Sparphase auf die Kreditphase umzuschalten. Zugleich fließt Geld: die Bausparsumme. Das ist einer der unproblematischsten Wege der Immobilienfinanzierung.