Immobilienfinanzierung. Das Set. Finn Mayer-Kuckuk

Noch nicht zuteilungsreif. Auch falls er noch nicht zuteilungsreif ist, bringt ein Bausparvertrag etwas, wenn sich unerwartet eine tolle Gelegenheit zum Kauf bietet. Tatsächlich ist es normal, dass der konkrete Kaufwunsch und die Zuteilung nicht genau gleichzeitig eintreten.

       Wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist

      Es gibt mehrere Wege, einen Bausparvertrag schon vor der Zuteilung für die Finanzierung zu nutzen.

      Vorausdarlehen. Eine Bank – oder die Bausparkasse selbst – leiht dem Kunden die Summe, die er bei Zuteilung erhalten wird, also die Bausparsumme. Für diesen Kredit fallen monatlich nur Zinszahlungen an, er wird also noch nicht getilgt. Dafür laufen auch die Sparraten des Bausparvertrags weiter, zumindest bis das Mindestguthaben erreicht ist. Bei Zuteilung der Bausparsumme wird der Kredit auf einen Schlag abgelöst. Ab jetzt tilgt der Kreditnehmer das Darlehen der Bausparkasse. Dieser Weg eignet sich beispielsweise, wenn das Mindestguthaben von 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme (je nach Tarif) noch nicht angespart ist und das Bauspardarlehen so attraktiv ist, dass Sparer nicht darauf verzichten wollen.

      Zwischenkredit. Ein Zwischenkredit eignet sich zur Nutzung eines Bausparvertrags, der in Kürze zuteilungsreif ist. Im Jargon der Branche heißt dieser Zustand: Das Mindestguthaben ist bereits angespart, der Vertrag aber noch nicht zugeteilt, weil die erforderliche Bewertungszahl noch nicht erreicht ist,

      Bausparsumme anpassen. Viele Bausparverträge sind flexibler, als der traditionsverhaftete Ruf der Branche vermuten lässt. Wer die Bausparsumme senkt, erreicht die für die Zuteilung erforderliche Bewertungszahl schneller. Sprechen Sie mit der Beraterin der Bausparkasse.

      Teilung des Vertrags. Eine weitere Variante ist die Aufteilung in zwei ungleiche Verträge. In dem einen steckt hinterher der Löwenanteil des bereits eingezahlten Kapitals, sodass er schneller zuteilungsreif wird. Im Idealfall steht die Bausparsumme sofort zur Verfügung.

      Kündigung. Die radikalste Option ist es, den Vertrag zu kündigen und sich nur das Guthaben auszahlen zu lassen. Eine Kündigung will gut überlegt sein, weil Bausparer damit auf ihr Bauspardarlehen verzichten. Auch eventuell vereinbarte Bonuszinsen fallen meist heraus. Bei Kündigung landet das Bausparguthaben wieder auf Ihrem Konto und lässt sich als Eigenkapital verwenden. Bis zur Auszahlung müssen Sie aber noch drei bis sechs Monate warten. Eine Sofortauszahlung ist meist nur gegen einen Zinsabschlag möglich.

       Bauspar-Rechner

      Wenn Ihr Kaufwunsch noch etwas in der Zukunft liegt, können Sie durch Bausparen Eigenkapital aufbauen und sich niedrige Zinsen für Ihre künftige Finanzierung sichern. Welche Tarife und Bausparkassen für Ihr Vorhaben am besten geeignet sind, ermittelt der Bausparrechner der Stiftung Warentest auf test.de/bausparrechner. Für Flatratekunden ist die Nutzung kostenlos.

       Vorhandene Immobilie

      Vielleicht haben Sie schon seit einer Weile eine kleine Wohnung in einer anderen Stadt, haben das Haus der Eltern geerbt oder nennen noch ein Grundstück auf dem Lande ihr Eigen? Wenn Sie schon eine Immobilie besitzen, können Sie diese auf verschiedenen Wegen als Eigenkapital einbringen. Es gibt grundsätzlich folgende Optionen:

      Sicherheit. Wenn die Immobilie noch nicht beliehen ist, kann sie der Bank als Sicherheit dienen. Sie zählt dann nicht direkt zum Eigenkapital. Sie bekommen aber günstigere Kreditkonditionen, weil die Bank durch die zusätzliche Sicherheit ein geringeres Risiko hat. Vorteil: Sie behalten Ihre Immobilie. Nachteil: Der Kredit für den Neukauf verringert sich nicht. Damit bleibt auch der lange Zeitraum fürs Abbezahlen unverändert, und Sie zahlen länger Zinsen. Das Gleiche gilt für eine Immobilie in der Familie, die noch nicht mit Hypothek oder Grundschuld belastet ist. Der Eigentümer kann sie Ihnen als zusätzliche Sicherheit zur Verfügung stellen. Das alles ist aber kein verfügbares Eigenkapital, das wir hier beim Kassensturz dazurechnen. Diese Möglichkeiten tauchen stattdessen in Schritt 4 auf, wo es um die Kreditaufnahme geht.

       UNSER RAT

       Lohnt Bausparen noch?

      Die Idee des Bausparens war seinerzeit aufgekommen, um die hohen Zinsen der Banken zu vermeiden. In Zeiten ultraniedriger Notenbankzinsen wie in der Phase seit 2010 fällt dieses Argument weitgehend weg. Herkömmliche Kredite sind zudem mindestens genauso günstig wie Bauspardarlehen. Vergleichstests ergeben, dass Bausparkassen auch nicht ehrlicher sind: Einige beraten an den Bedürfnissen der Kunden vorbei. Sie empfehlen teure Tarife oder zu hohe Bausparsummen. Es gibt dennoch gute Gründe, die fürs Bausparen sprechen.

      Zinssicherheit. Wer heute einen Bausparvertrag abschließt, erhält eine Garantie für den Zinssatz des Darlehensvertrags. Dieser liegt viele Jahre in der Zukunft. Das wirkt wie eine Versicherung gegen steigende Zinsen.

      Kleine Kredite. Kleine Finanzierungen unter 50 000 Euro bestrafen die Banken mit höheren Kosten. Bei den Bausparkassen ist der Zinssatz unabhängig von der Kreditsumme, er gilt also auch für kleine Kredite.

      Bessere Konditionen. Die Bausparsumme als Baustein der Finanzierung verringert den nötigen Bankkredit. Dieser Kredit steht dann in einem günstigeren Verhältnis zum Wert der Immobilie. Deshalb bieten Ihnen die Banken und andere Kreditgeber dann meist bessere Konditionen für ihr Darlehen.

      Förderung. Der Staat liebt Bausparer. Er schenkt Haushalten innerhalb festgelegter Einkommensgrenzen 10 Prozent der Beiträge als Wohnungsbauprämie. Auch Riester und die Arbeitnehmer-Sparzulage lassen sich aufs Bausparen anwenden. Mehr dazu in Schritt 3.

      Sondertilgungen. Wenn Ihnen eine Erbschaft, ein Großauftrag, ein lukrativer Jobwechsel oder dergleichen mehr Geld beschert, dann können Sie ein Bauspardarlehen bei den meisten Verträgen durch eine Einzahlung abbauen. Banken erlauben das lediglich in engen Grenzen. Die großzügigen Sondertilgungsmöglichkeiten gelten allerdings nicht für Voraus- und Zwischenkredite der Bausparkassen.

      Verkauf. Als Alternative lässt sich die Immobilie verkaufen und das Geld direkt zur Bezahlung des neuen Objekts verwenden. Das bietet sich an, wenn kein Interesse mehr an der alten Liegenschaft besteht. Vorteil: Der Kredit schrumpft und wird schneller abbezahlt. Das Geld zählt dann als Eigenkapital im Sinne von Schritt 1.

       Eigenkapitalersatz

      Wir raten zwar dringend davon ab, geliehenes Geld als Eigenkapital auszugeben. Es gibt jedoch Ausnahmen, die die Banken ganz offiziell anerkennen. Das sind vor allem private Darlehen der Eltern oder der Firma. Ob der Einsatz von Ersatzmitteln klug ist oder nicht, hängt vor allem von einer Frage ab: Wenn Ihnen einmal das Geld ausgehen sollte, müssen Sie dann zwingend weiterhin Raten zahlen? Oder können Sie die Rückzahlung einfach aussetzen?

       INFO

       Eigenleistungen beim Bau