ist, nur nach §§ 873, 925 zusammen mit dem Grundstück als juristische Einheit übereignet werden.
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Nach § 96 gelten auch Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, als Bestandteile des Grundstücks. Sinn der Regelung ist, dass Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, nur zusammen mit dem Eigentum an dem Grundstück übergehen sollen.
Beispiele
Zu den Rechten i.S.v. § 96 gehören z.B. die Grunddienstbarkeiten (§§ 1018 ff.), das Recht auf Duldung eines Überbaus (§ 912), eines Notweges (§ 917), aber auch umgekehrt das Rentenrecht des Nachbarn, der den Überbau oder den Notweg zu dulden hat (§§ 912 Abs. 2, 917 Abs. 2).[11]
Ob ein Recht, das unter § 96 fällt, als einfacher oder als wesentlicher Bestandteil einzuordnen ist, hängt davon ab, ob es seiner Natur nach von dem Eigentum getrennt werden kann. Wesentlicher Bestandteil ist daher z.B. die Grunddienstbarkeit, da diese nach § 1018 untrennbar mit dem Eigentum an einem anderen Grundstück, nämlich dem „herrschenden“ Grundstück verbunden ist.
Beispiel
A und B sind Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke. Das Grundstück des A ist im Grundbuch unter der Nr. 230, das Grundstück des B unter der Nr. 231 eingetragen. Das Grundstück des A ist mit einem Wohnhaus bebaut. Das Grundstück des B ist noch unbebaut. A, dem sehr an einer unverbauten Aussicht gelegen ist, vereinbart mit B, dass B gegen Zahlung eines Entgelts verspricht, sein Grundstück nicht zu bebauen. Damit A auch gegenüber einem eventuellen Rechtsnachfolger des B abgesichert ist, wird zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Nr. 230 (herrschendes Grundstück, Eigentümer derzeit A) eine Grunddienstbarkeit (§§ 1018 ff., bitte lesen!) in das Grundbuch eingetragen, wonach es dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Nr. 231 (dienendes Grundstück, Eigentümer derzeit B) untersagt ist, das Grundstück zu bebauen.[12] Die Grunddienstbarkeit ist nach § 96 Bestandteil des Grundstücks Nr. 230, und zwar wesentlicher Bestandteil.
b) Scheinbestandteile eines Grundstücks
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Ist ein Gebäude nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden, so gilt es nach § 95 als Scheinbestandteil.
Ein Scheinbestandteil gilt als selbständige bewegliche Sache, mag sie auch mit dem Grundstück fest verbunden und tatsächlich noch so unbeweglich sein.
Beispiel
A hat auf einem von der Stadt Köln gepachteten Grundstück einen Schrebergarten gepachtet und darauf, auf einem festen Fundament ein Gartenhaus gebaut. Im Pachtvertrag ist geregelt, dass ein vom Pächter errichtetes Gebäude nach Ablauf des Pachtvertrages wieder zu entfernen ist. Da A Geld benötigt, übereignet er das Gartenhaus an B, indem er dem B die Schlüssel des Gartenhauses übergibt. Da das Gartenhaus nach dem Pachtvertrag nur zu einem vorübergehenden Zweck errichtet worden ist, handelt es sich um einen Scheinbestandteil i.S.v. § 95, also um eine selbständige bewegliche Sache. Somit kann es auch nach §§ 929 ff. selbständig übereignet werden. B ist daher nach § 929 S. 1 Eigentümer des Gartenhauses geworden.
c) Grundstückszubehör
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Zubehör sind nach § 97 bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem Zweck der Hauptsache auf Dauer (sonst § 97 Abs. 2) zu dienen bestimmt sind und sich zu ihr in einem dem entsprechenden räumlichen Verhältnis befinden.
Beispiel
Der Traktor ist Zubehör eines Bauerhofs. Das Gleiche gilt z.B. auch für die Kühe, Schweine etc. oder die Maschinen auf einem Fabrikgrundstück.
Der Begriff des „wirtschaftlichen“ Zwecks ist weit auszulegen. Es ist nicht erforderlich, dass die Hauptsache gewerblich genutzt wird. Voraussetzung ist nur, dass sie in irgendeiner Weise nutzbar ist.[13]
Beispiel
Eine Orgel ist Zubehör der Kirche.[14]
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Bitte lesen Sie die nachfolgenden Vorschriften im Gesetz mit.
Bei Zubehör gelten folgende rechtliche Besonderheiten:
Im Schuldrecht: Nach § 311c ist z.B. bei Abschluss eines Kaufvertrags das Zubehör, auch ohne besondere Absprache, im Zweifel mit verkauft.[15]
Im Sachenrecht: §§ 926; 1031; 1062; 1093; 1096; 1120–1122; 1135. Danach erwirbt z.B. nach § 926 der Erwerber eines Grundstücks mit seiner Eintragung als Eigentümer des Grundstücks automatisch auch das Eigentum am Zubehör, wenn sich die Parteien darüber einig sind, dass sich die Veräußerung auch auf das Zubehör erstreckt. Das Zubehör braucht in diesem Fall also nicht gesondert nach §§ 929 ff. übereignet zu werden.
In der Zwangsvollstreckung: §§ 865 Abs. 2 ZPO; 55 Abs. 1; 90 Abs. 2 ZVG (alle §§ bitte lesen!). So erwirbt z.B. der Ersteigerer eines zwangsversteigerten Grundstücks mit dem Zuschlag gem. §§ 55 Abs. 1; 90 Abs. 2 ZVG automatisch auch das Eigentum am Zubehör.
2. Bewegliche Sachen
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Bewegliche Sachen sind alle selbständigen Sachen, welche nicht Grundstück (bzw. Grundstücksbestandteil) sind.[16] Auch hieran können wesentliche (genauer: sonderrechtsunfähige) und einfache (genauer: sonderrechtsfähige) Bestandteile bestehen.
Auch hierfür ordnet § 93 an, dass wesentliche Bestandteile vor der Trennung von der Gesamtsache nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können.
a) Wesentliche und einfache Bestandteile
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Auch zusammengesetzte bewegliche Sachen können aus einfachen und wesentlichen Bestandteilen bestehen.
Beispiele
Fernsehgerät, ein Computer, ein Stuhl etc.
Für die Einordnung als wesentliche Bestandteile verlangt § 93, dass die Bestandteile:
„… voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass dadurch der eine oder der andere Teil zerstört, oder in seinem Wesen verändert würde ...“
Hinweis
Der Sinn der Regelung besteht im Folgenden: Es soll die Zerschlagung wirtschaftlicher Werte vermieden werden. Sonderrechte sollen vor einer Trennung von der Hauptsache nur dort bestehen, wo dies einen Sinn macht. Dies ist nur dann der Fall, wenn diese Sonderrechte auch wirtschaftlich realisierbar sind.[17]
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Für die Einordnung als wesentlicher Bestandteil muss man sich also vorstellen, was im Falle der Trennung des Bestandteils von der Hauptsache passieren würde. Diese Prüfung erfolgt zweimal, und zwar jeweils gesondert in Bezug auf den getrennten Bestandteil und die Restsache. Es muss also durch die Trennung entweder der eine Teil (der ehemalige