(wenn er nicht baugewerblich Häuser anbietet) keine Vergünstigungen von Firmen für die Beauftragung annehmen, wenn er gleichzeitig Honorar nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) berechnet.
Die Honorarordnung findet sich unter www.hoai.de . Ganz nebenbei: Alle sind selbstredend ehrlich – auch die im Absatz davor genannten Berufe, andernfalls sollte die jeweilige Kammer informiert werden.
i) Festpreis vom Bauträger oder Baugemeinschaft.
Wer das Grundstück hat und sich darauf ein Haus zum Festpreis kauft, spart – genau wie beim Architektenbau - zumindest die Grunderwerbssteuer und einen evtl. Bauträgerverdienst am Grundstück. Dafür muss er sich um die Erschließung und die Außenanlagen selbst kümmern oder einen Architekten oder Bauingenieur beauftragen.
Beim Generalunternehmervertrag sollte enthalten sein:
1. Planung, Bauantrag: Die Bauunterlagen werden einschl. der erforderlichen technischen Berechnungen und Zeichnungen (z.B. Statik, EnEV) unter weitgehender Beteiligung des Bauherrn vollständig erstellt und dem zuständigen Bauamt zur Genehmigung bzw. als Bauanzeige eingereicht. Änderungen, die der Bauherr nach Abschluß der Planung und Fertigstellung der Bauzeichnungen wünscht, sind zu vergüten.
Die Wärmedämmung erfolgt – wenn nicht anders vereinbart – entsprechend den Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) mit Ergänzungen. Die Berechnung wird dem Bauherrn übergeben.
Die genaue technische Bearbeitung vor Beginn der Bauarbeiten kann Maßabweichungen geringer Art notwendig machen.
Eine Woche nach Vertragsabschluss sind Änderungen an der äußeren Gestaltung und an der Konstruktion nicht mehr möglich, weil dann gleich die Ausführung vorbereitet wird. Es sei denn, Baubeginn und Baufertigstellung werden entsprechend (mit Zuschlag von 14 Tagen) verlängert.
2. Voraussetzungen für die Baudurchführung: Der Auftragnehmer setzt, soweit nichts anderes vereinbart ist, ein ebenes, geräumtes Gelände, eine tragfähige Zu- und Überfahrt für den Baustellenverkehr und Lagermöglichkeiten für die Baustoffe voraus. Der
Bauherr sorgt für die Möglichkeit, einen Wasser- und Stromanschluss (380 Volt) auf der Baustelle herzustellen. Den Anschluss nimmt der Auftragnehmer vor. Er stellt auch auf seine Kosten einen Baustromkasten bereit. Die Kosten des Wasser- und Stromverbrauchs während der Bauzeit trägt der Bauherr.
Bei Eigentumswohnungen ist meistens noch der Kauf vom Bauträger üblich. Immer öfter schließen sich aber auch Eigentumssuchende zu Baugemeinschaften zusammen und sind dann Bauherren. Sie kaufen zusammen das Grundstück, beauftragen einen Planer, finanzieren und erfüllen sich ihren Traum. Oft sind es auch etwas ausgefallene Träume.- So berichtete Axel Tiedemann (in HA 21./22. 5. 11) von einer Baugemeinschaft, die sich in der Hamburger Hafen-City das größte Holzhaus Hamburgs bauen wollte. Sie wollen dadurch auch den evtl. Verdienst des Bauträgers selbst verdienen. (siehe auch www.baugemeinschaften.hamburg.de ).
Julia Schaaf beschrieb (in der FAS 22. 5. 11) bei ihrem "Lebenstraum in tausend Teilen" die Baugemeinschaft als das Modell für alle, die nicht zu viel fürdie eigene Wohnung ausgeben wollen. "Der Preis dafür sind endlose Diskussionen und viele Kompromisse. Am Ende kennt jeder jeden - manchmal zu gut." Sie schreibt als Beispiel über das Innenleben einer Berliner Baugemeinschaft.
Kapitel 2
Mit oder ohne Keller bauen?
a) Ein Keller ist kein Aufenthaltsraum
b) Die Zusatzkosten können erheblich sein
c) Die „Weiße Wanne“ ist zementgrau
d) Kellerfeuchtigkeit und Schimmelpilz
e) Der Keller ist oft allerdings ein wichtiger Zusatzraum
a) Ein Keller ist kein Aufenthaltsraum
Bei einem Festpreishaus ist besonders wichtig, dass nichts fehlt. Die Baubeschreibung gibt sodann Gelegenheit selbst noch einmal zu überdenken, ob alles so richtig ist.
Zunächst sollte dabei – auch aus Energieeinspargründen – überlegt werden, ob der Keller nicht eingespart werden kann. Deshalb noch einmal zum
„Ein Keller ist eine dolle Sache“, meinte die Oma immer und meint man vielleicht ja selbst auch. Da könnte ein Büro oder/und auch Gästezimmer hinein, oder der Partykeller für die einmal jährlich gefeierte Party, der Wäsche- und Bügelraum, der PC des Jungen und so weiter – vor allem aber die leeren Kartons, wenn neue Geräte gekauft wurden.
Wir haben nun die Energieeinsparverordnung (EnEV) zu beachten: Die Wärme soll nicht in den Keller wandern. Unbeheizte Kellerräume müssen gegen beheizte Räume wie im Erdgeschoss gedämmt werden. Beheizte Räume wiederum müssen nach außen und unten genau wie die Erd- und Obergeschosswände gedämmt werden. Und öffentliche Geldgeber fordern oft eine noch höhere Dämmung als die EnEV. Das kostet richtig Geld. Die Kellertreppe sollte deshalb nicht nach unten offen sein, andernfalls sollten die Kellerwände um den Kellerabgang einschließlich der Sohle die erhöhte Wärmedämmung der oberen Geschosse aufweisen.
b) Die Zusatzkosten können erheblich sein
Bei kleinen Grundstücken muss, insbesondere bei bindigem Boden, oft der gesamte Aushub abgefahren werden. Das kostet weiteres Geld. Und schließlich muss dann vielleicht noch Boden für eine Sandhinterfüllung geliefert werden, wenn es unter der Terrasse etwas trockener bleiben soll, eine Drainage mit Pumpe ist vielleicht notwendig, die braucht wiederum eine Dränschicht gemäß DIN 18195-10 auf der Außenisolierung - oder eine Hinterfüllung mit gewaschenem Filterkies. Dies ist schon genug. Es kommt aber noch besser: Eigentlich darf heute evtl. Drainagewasser meistens nicht in einen Graben oder ein Regensiel eingeführt werden. Dann ist ein wasserdichter Keller, möglichst aus Beton (weiße Wanne) oder als so genannte schwarze Wanne (mit Bitumen abgeklebte Außenhülle) erforderlich. Wenn der Unternehmer einen Keller mit Abdichtung gegen Bodenfeuchtigkeit angeboten hat, können die Mehrkosten also bedeutend sein, vielleicht sind sie genau so teuer wie der Keller selbst.
Ein Bodengutachten, mindestens aber Sondierbohrungen (mit einer geschlitzten Sonde) und einem Schichtenverzeichnis als Ergebnis sollten vor Überraschungen schützen.
Sollte sich dabei herausstellen, dass der Boden nicht ausreichend tragfähig ist, wie z. B. der Marschboden oder nahe einem verlandeten Gewässer, bei sehr weichem Lehmboden oder Geschiebemergel, ist vielleicht eine Pfahlgründung mit darüber liegenden Balken oder als Balken oder Platte auf elastischer Bettung nach dem Steifeziffer- oder Bettungsmodulverfahren erforderlich.
c) Die „Weiße Wanne“ ist zementgrau
Ab 2005 schreiben DIN EN 206-1/DIN 1054-2 vor: Wasserundurchlässig heißt Beton mit hohem Wassereindringwiderstand. Der darf in die Überwachungsklasse 1 eingeordnet werden, wenn der Baukörper maximal nur zeitweise aufstauendem Sickerwasser ausgesetzt ist und wenn nichts anderes in der Projektbeschreibung festgelegt ist. Die Überwachungsklasse 1 gilt für Normal- und Schwerbeton => C25/30. Für die richtige „Weiße Wanne“ gelten heute die Überwachungsklassen 2 und 3. Hierbei muss das Bauunternehmen über eine ständige Betonprüfstelle verfügen (wer hat die?). Die Ergebnisse müssen sodann durch eine anerkannte Überwachungsstelle überprüft werden (Fremdüberwachung). Geld spielt also keine Rolle mehr. Am besten macht man gar nichts mehr.
Beim Beton sollten besonders die Nachbehandlungsdauer nach DIN 1045-3 entsprechend der eingekauften Festigkeitsentwicklung (schnell, mittel, langsam), sowie die Nachbehandlung allgemein und der Schutz des Betons beachtet werden.
Beton-Lieferfirmen bieten – neben weiteren Anbietern – häufig gleich die „Weißen Wannen“ mit an.
Im Neubau benötigt das eingebrachte Wasser mindestens rund 1 Jahr, bis es wieder entwichen ist. Dies gilt auch für