регистрации прав на недвижимость
Обязательность регистрации учреждениями юстиции права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения была установлена п. 1 ст. 131 ГК с 1 января 1995 г. Однако до введения в действие Закона о регистрации прав сохранялся действующий порядок регистрации. Вступивший в силу 31 января 1998 г. Закон о регистрации прав установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения указанного Закона в действие (п. 2 ст. 4).
Важный принцип государственной регистрации – принцип преемственности: права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Закона о регистрации прав (до 31 января 1998 г.), признаются юридически действительными. Регистрация таких прав в учреждении юстиции проводится по желанию правообладателей (п. 1 ст. 6 Закона о регистрации прав).
Если квартира, жилой дом, земельный участок или другая недвижимость приобретены до 31 января 1998 г. и документы оформлены в соответствии с порядком, действовавшим в регионе (договор зарегистрирован в ОТИ (БТИ), земельном комитете или в местной администрации), то данные права не требуют перерегистрации в регистрирующем органе.
При таких документах можно пользоваться и владеть недвижимостью. Но если планируется совершение сделки (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и др.), ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в органе по регистрации. Таково требование п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав.
Обязательная перерегистрация ранее возникшего права в ЕГРП позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Если при перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и пр.) приобрел имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. Следовательно, приобретатели недвижимости могут просить у стороны по договору предъявить свидетельство о государственной регистрации права, выданное учреждением юстиции данного региона (до 1 января 2005 г.) или Росрегистрацией, это даст дополнительные гарантии и ускорит процедуру регистрации сделки. Если со дня выдачи свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также и выпиской из ЕГРП, выданной Росрегистрацией за несколько дней до совершения сделки.
Регистрация ранее возникшего права требуется только перед сделкой и (или) переходом права – заключением договора купли-продажи, дарения, мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др. Если имущество приобретается по иным основаниям (наследство, решение суда о признании права собственности), то регистрации ранее возникшего права не требуется. Эти способы приобретения права не являются сделками (договорами), а в случае наследства регистрация