коммерческого банка в сделку. В практике применяются различные механизмы действий по обеспечению интересов покупателя и продавца с использованием кредит–ячейки, аренды ячейки в сейфе банка и др. (схема 5.8).
Страхование покупателей от потери прав собственности означает:
– если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем права собственности на объекты, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре;
Схема 5.8
Система обеспечения безопасности расчетов между покупателем и
продавцом
– если объект когда–либо был задействован в обменных или других операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были умышленными, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму, указанную в договоре купли–продажи, которая может быть значительно ниже действительной.
Все многообразие действительных сделок с недвижимым имуществом можно осуществлять различными законными способами (схема 5.9).
Сторонами в сделке могут выступать граждане – собственники недвижимого имущества или по их поручению доверенные лица и (или) организации, имеющие статус юридического лица. В соответствии со ст. 55 ГК РФ филиалы и структурные подразделения различных организаций не являются юридическими лицами и не могут совершать сделки от своего имени, хотя нередко в их положения хозяйственные субъекты включают такие правомочия. Подобные случаи квалифицируются как превышение полномочий и присвоение функций законодательного органа. Представительства действуют по доверенности юридического лица, выданной конкретному физическому лицу, а не подразделению. Важно также, что–Схема 5.9
Основные способы сделок с земельными участками
бы сторона, выставляющая объект на продажу или сдачу в аренду, была правомочна распоряжаться имуществом, в противном случае сделка будет недействительной.
5.2. Форма сделок с объектами недвижимости
Волеизъявление участников сделки может быть выражено различными способами, в разных формах. Форма сделки имеет важное юридическое значение для ее действительности, для доказательства прав и обязанностей сторон в случае возникновения разногласий между ними. Изменение, прекращение прав и обязанностей сторон, уступка требований и перевод долга по сделке производятся в той же форме, в которой она была совершена. Молчание может свидетельствовать о совершении сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Например, молчание арендодателя после истечения срока договора аренды может считаться выражением его воли возобновить (продлить) договор на тех же условиях на неопределенный срок.
Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен:
• выражать содержание сделки (ее условия);
• быть подписан одним лицом (при односторонней сделке) или двумя или более