объект недвижимости и его параметрах в ЕГРПН.
5.3. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами
5.3.1. Принципы и структура договорных отношений
Реализация экономических отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в форме договоров – соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости – это определенная совокупность сделок.
Договор имеет два значения:
а) юридический факт, порождающий права и обязанности;
б) само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности. Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:
• простых – когда заключается один договор между двумя сторонами;
• сложных – если заключается несколько договоров с участием трех сторон и более.
Важно четко отличать двусторонний договор с множественностью лиц от многостороннего, в котором каждый участник выступает самостоятельной стороной и выражает свою волю, вместо нескольких лиц на одной стороне с едиными интересами и единым волеизъявлением.
В зависимости от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной связью и дифференциацией отношений. Центральное место в нем занимают договоры, опосредующие передачу прав на имущество (схема 5.10).
Договор как главный инструмент регулирования имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости выполняет сложные и многообразные функции, которые можно объединить в две основные группы: общие и специфические (схема 5.11).
При разработке, согласовании условий и заключении договоров в отношении недвижимого имущества необходимо руководствоваться общими принципами договорного права, в первую очередь принципами добровольности, равенства и автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения (табл. 5.2).
В основе договора лежит не чужая воля, навязанная сторонам кем–то, а свободно выраженная воля самих сторон, которые могут заключать или не заключать договор. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность одной из сторон заключить договор прямо предусмотрена законом либо добровольно принятым обязательством. Так, оформление сделок приватизации государственных и муниципальных предприятий должно осуществляться путем заключения договора купли–продажи между покупателем и продавцом (фондом государственного имущества), который обязан заключить такой договор. В то же время закон не предусматривает принуждения к заключению договора лица, признанного покупателем приватизируемого имущественного комплекса.
Схема 5.10
Система договоров по сделкам с недвижимым имуществом
В зависимости от условий структурное построение